Análisis del coste de las hipotecas en España

A todo el mundo le llega el día en que se plantea la posibilidad de comprar una casa. Empieza a mirar pisos y a hacer cuentas para ver de dónde sacar todo el dinero para la que, sin duda, será la compra más importante de su vida (tanto por la cuantía del importe como por la trascendencia de la elección. Por esto me sorprende observar como muchas personas no dedican el esfuerzo necesario a cuantificar las consecuencias futuras de su decisión. ¿Sabías que en una hipoteca a 32 años al 5% (EURIBOR + 0,5%) pagas dos veces tu casa?

Aunque los expertos recomiendan el crédito como fuente de financiación, lo cierto es que es muy diferente solicitar un crédito para invertir el dinero (y generar más dinero a un ritmo superior al que se acumulan los intereses) que solicitarlo para gastarlo. En este segundo caso, asumimos un sobrecoste considerable por disponer de un dinero que no tenemos. A continuación encontrarás resumido el análisis que debería realizar cualquier persona que piense en pedir una hipoteca, así como una hoja de cálculo muy reveladora sobre el coste real de gastar un dinero del que no disponemos. Como veréis, ser pobre resulta muy caro.

¿Cuál es tu capacidad de endeudamiento?

Resulta muy interesante realizar el ejercicio de calcular cuánto dinero vamos a ganar en toda nuestra vida para comprobar hasta dónde podemos endeudarnos para comprar una casa. Veámoslo en el ejemplo de un joven de 20 años, sin ahorros, con un trabajo estable y un sueldo medio.

En España, el salario medio en 2005 fue de 23.730€ brutos al año, lo que representa 18.651,84€/año después de impuestos. Esta cifra no ha variado sustancialmente desde 1997 (de hecho, ha bajado teniendo en cuenta el incremento del IPC).

De esa cifra hay que descontar los gastos mínimos para vivir. Según mis cálculos, unos 450€ mensuales sería suficientes para subsistir decentemente (sin contar el coste del alojamiento) siempre que no tengamos personas a nuestro cargo y seamos MUY ahorradores. Esta cifra, que supone 5.400€ al año, esta medio camino entre el mínimo vital de la declaración de la renta y el Salario Mínimo. Una vez descontada tendremos 13.251,84 al año para lo que queramos.

Si este joven del ejemplo, que a muchos les parecerá que está triunfando en la vida, trabajase hasta los 70 años (edad de jubilación probable cuando la alcance), sin estar en paro ni un sólo mes de su vida y recibiendo anualmente un aumento de sueldo equivalente al IPC, al llegar a su jubilación habrá generado un total de 662.592€.

De esta bonita suma no todo va a ser para la vivienda. Habrá que salir los fines de semana, hacer alguna actividad cultural, irse de vacaciones, quizá comprar un coche, casarse, tener hijos… esas cosillas. Los expertos recomiendan a las familias no endeudarse por encima del 33% de sus ingresos, lo cual en nuestro ejemplo supone no gastar más de 307.755,36€ en la hipoteca, 615.510,72€ en el caso de comprar la casa con otra persona que también trabaje en idénticas condiciones (en este caso, la pareja de la persona del ejemplo). Insisto en que estas son cifras máximas para quienes vivan con lo mínimo y sin personas a su cargo.

¿Cuánto cuesta una hipoteca?

La hipoteca es un préstamo que se otorga, a un tipo de interés preferente, para comprar un bien de primera necesidad. Como todo préstamo, genera intereses cada año, por lo que, a mayor plazo de amortización, mayor será la cantidad de intereses a pagar. A la mayoría de las personas se le escapa este detalle, pero la acumulación de intereses en el tiempo tiene un efecto exponencial en el coste del préstamo. Si no lo crees, multiplica la cuota mensual por el número de mensualidades de cualquier cosa que hayas pagado a plazos (o la hipoteca que te dispones a firmar) y compáralo con el precio inicial… Sorprendente, ¿verdad?. Como ya he dicho antes, ser pobre sale muy caro, y claro, así no hay quien salga de la pobreza.

La variable que más influye en el precio del préstamo es el tipo de interés al que está referenciado. A finales de 2006 el numero de hipotecas firmadas a interés variable era del 99%, y el tipo medio el 4%. Sin embargo, dado que el tipo de interés es variable y el plazo tan largo, conviene hacer cualquier previsión teniendo en cuenta las fluctuaciones probables de los tipos. Conviene tener en cuenta que el tipo de interés medio para préstamos hipotecario a más de 3 años entre 1990 y 2006 ha estado a una media del 7,79%, que el EURIBOR no para de subir (en junio de 2007 alcanzó el 4,5%) y, aun así, sigue estando mucho más cerca del mínimo histórico (2%) que del máximo histórico (16,77%).

También hay que tener en cuenta que, tal y como están diseñadas las hipotecas, al principio se pagan muchos intereses y poco capital prestado, mientras que al final se paga mucho capital y pocos intereses (que ya se han pagado). Esto significa que durante la primera mitad de la duración de la hipoteca estamos muy expuestos a las variaciones del tipo de referencia, ya que cuando se revisa una hipoteca suscrita a tipo variable lo que se hace es aplicar el nuevo interés al capital pendiente de pagar y aumentar la cuota mensual en consecuencia.

Por supuesto, una forma muy sencilla de reducir esta incertidumbre es optar por un préstamo a tipo fijo. Aunque sea una opción más cara, en estos momentos hay hipotecas a interés fijo en torno a un 6%, lo cual me parece un chollo comparado con el EURIBOR + 0,5 (5% variable), teniendo en cuenta que se puede subrogar el préstamo por otro variable si los tipos vuelven a caer a mínimos (Atención al tema de las comisiones por subrogación).

En cualquier caso, suponiendo que el/la joven de nuestro ejemplo y su pareja suscribieran una hipoteca de un importe de 250.000€ (lo que les piden por un piso monísimo que han visto), deberá suscribirla dentro de los siguientes límites:

  • Plazo máximo: 66 años (5% de interés medio), 55 años (6%) o 44 años (7,75%)
  • Cuota mensual máxima: 1026€ (33% de los ingresos netos de los ambos)

Conclusión: No pueden pagar esa hipoteca siguiendo las recomendaciones de los expertos. Si optaran por un piso más cutre, valorado en 150.000€ podrían pagarlo a 19 años con el EURIBOR a 4,5% de media (préstamo al 5%), en 22 con el EURIBOR medio en 5,5% (préstamo al 6%) y en 38 años si la cosa se pone difícil (préstamo al 7,75%). El problema es ¿qué piso se vende por 150.000€?

Bueno, tampoco hay que ponerse tacaños, la recomendación de los expertos es una recomendación. ¿Y si dedicaran el 70% de su renta disponible descontando los 5.400€ al año por persona para subsistir, eligiendo una vida miserable y al borde del abismo? Con todo ese dinero, podrían pagar el piso de 250.000€ en 23 años el EURIBOR a 4,5% de media (préstamo al 5%), en 28 años con el EURIBOR al 5,5% (préstamo al 6%), pero no podrían pagarlo con el EURIBOR a 7,25%. Sin embargo, existe el mismo problema: ¿qué clase de piso se vende por 250.000€?.

Pues según las estadísticas del Ministerio de la Vivienda, por 250.000€ deberíamos poder acceder a un piso de 66m2 en Madrid o de 72m2 en Barcelona (en ambos casos, de más de 2 años de antigüedad). Esas son las dimensiones de las casas a las que pueden aspirar con un sueldo medio en España dedicando todos los ingresos a pagarla. La pregunta es, ¿quiero vivir en uno de estos pisos el resto de mi vida?. ¿No será que están demasiado caros? os dejo un gráfico elaborado a partir de los datos de la evolución del precio de la vivienda desde 1995.

Evolución del precio de la vivienda en España (1995-2007)

Alquilar no es tirar el dinero, al menos con estos precios

Siguiendo con el ejemplo anterior, los 615.510,72€ de renta disponible para vivienda (recordemos, el 33% de sus ingresos) darían a nuestra ejemplar pareja para vivir (holgadamente) 70 años alquilados pagando 732,75€/mes, hasta que cumplieran 90 y suponiendo que no recibieran pensión de jubilación. Aunque no es demasiado dinero, teniendo en cuenta que el precio medio de la vivienda alquilada en España, en el último año (2006), fue de 7,20 €/m2 al mes, ese dinero les daría para alquilar una vivienda de 102m2 de media, 99m2 en Cataluña y 64m2 en Madrid (la cosa está muy malita en Madrid). Además el alquiler presenta algunas importantes ventajas:

  • Los alquileres se puede renegociar a la baja, como demuestran los datos, mientras que las hipotecas sólo se puede renegociar el plazo (aumentando la cantidad de intereses a pagar).
  • Si el piso se devalúa o la zona se degrada, y no te bajan el alquiler, puedes marcharte a otro piso. Si te equivocaste al comprar tu casa, o construyeron una incineradora 3 años después de comprarla, lo vas a tener más difícil.
  • Cancelar un alquiler sólo requiere un mes de preaviso antes del vencimiento de la anualidad, mientras que en el préstamo hay que pagar una comisión de cancelación anticipada y devolver el dinero que te prestaron.
  • Mientras que alquilado puedo vivir una vida sin problemas económicos, hipotecado tengo que dedicar la práctica totalidad de mis ingresos a pagar una casa que, para cuando sea de mi propiedad, habrá envejecido entre 20 y 50 años.
  • Las personas alquiladas no pagan el IBI.

La principal desventaja de vivir alquilado es que nunca tendrás una casa en propiedad, motivo por el cual hay que exprimir al casero hasta el último céntimo en la negociación… sobre todo en Madrid. Ya hemos comentado en ReadyForTomorrow cómo valorar una vivienda en alquiler. En el canal vivienda del blog encontrarás varios artículos sobre la materia.

Os dejo también la hoja de cálculo que he utilizado, que os servirá de referencia si estáis estudiando pedir una hipoteca. Está en formato OpenDocument, que es estandar ISO para documentos informáticos. Si no disponéis de un programa capaz de abrirlo, podéis instalaros la versión libre de la suite ofimática de Sun Microsystems desde Internet. También existe un plugin para Ms Office.

» Calculadora de Hipotecas

    Cito: “Si este joven del ejemplo, que a muchos les parecerá que está triunfando en la vida, trabajase hasta los 70 años (edad de jubilación probable cuando la alcance), sin estar en paro ni un sólo mes de su vida y recibiendo anualmente un aumento de sueldo equivalente al IPC, al llegar a su jubilación habrá generado un total de 662.592€.”
    quiero entender que 13.251,84 * 50 = 662.592€, y que por lo tanto no se ha tenido en cuenta la subida de sueldo equivalente al IPC. De ser así con una media de 3,34% en 50 años tenemos una acumulación de 1.722.677,87 € lo que parece más razonable. ( Acumulacion = salario1 * ((potencia(z, periodo + 1) -- 1) / (z- 1) ) (siendo z = 1 + (IPC / 100) )

    Efectivamente, el IPC no se incluye en el cálculo que citas porque “se supone” que los salarios suben igual que el coste de la vida, así que se compensa el incremento de salario con los incrementos de los precios. Aunque puede ser mucho suponer, parece que ha sido así en los últimos 5 años en España (ver http://www.20minutos.es/noticia/37814/0/salario/medio/real/).

    Hola, he leído vuestro artículo “Análisis del coste de las hipotecas en España” el cual me ha parecido genial; desenfadado, muy explicativo y claro, pero un pelín desfasado (junio 07). ¿Tenéis alguno más reciente que hable de las hipotecas actuales? Gracias y un saludo.

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