El mercado inmobiliario es un lugar lleno de codicia y falta de buena voluntad. Ir de buenecito no te va a reportar ningún beneficio. Infórmate, conoce tus derechos y exígelos. No aceptes promesas ni te fíes de los que te digan: comprueba la información en fuentes oficiales. Exige documentos y deja constancia por escrito de cualquier hecho relevante (con fotos y testigos). Y sobre todo, no aceptes ninguna propuesta si no te beneficia. Recuerda que eres el cliente, y el cliente siempre tiene razón.

Lo primero que tienes que hacer es leer la Ley de Arrendamientos Urbanos, tu nuevo libro de cabecera. De su lectura obtendrás interesantes revelaciones como, por ejemplo:

• Son nulas las clausulas que modifiquen, en perjuicio del arrendatario, lo que dice la ley, salvo que la ley lo permita expresamente.
• La fianza máxima para alquiler de vivienda es el equivalente a una mensualidad, y si no se devuelve pasado un mes, genera el interés legal del dinero restante (3% anual desde el 2016).
• Si no se indica nada en el contrato, la renta permanecerá constante durante su vigencia. Si se hubiera indicado que la cuantía será revisada, dicha revisión sólo se podrá hacer en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato; y la nueva renta se calculará mediante el mecanismo de revisión pactado o, en su defecto aplicando la variación (positiva o negativa) del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión (en octubre de 2017: -1,38%).
• Respecto a la renta, sólo se puede solicitar el pago por anticipado de una mensualidad.
• El arrendador debe prorrogar obligatoriamente el contrato durante los tres primeros años, salvo que comunique a los inquilinos con dos meses de antelación que necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado. En dicho caso, no procede la prórroga pero el contrato sigue en vigor hasta su vencimiento; y los destinatarios deben ocupar efectivamente la vivienda en el plazo de tres meses o indemnizar a los inquilinos que se han ido. Por contra, los arrendadores pueden rescindir el contrato al finalizar cualquiera de las anualidades, avisando con 30 días de antelación, aunque se recomienda incluir una cláusula de rescisión anticipada como la de mi modelo de contrato de alquiler de vivienda, que permita la rescisión en cualquier momento pasado el primer año.
• En todo no previsto expresamente en las condiciones del contrato se aplican lo que ponga la ley, que puede ser modificada en cualquier momento. No es mala idea incluir en el contrato cláusulas que plasmen lo mismo que prevé la ley para salvaguardarse de posibles cambios legislativos futuros, aunque el tiro nos puede salir por la culata (por ejemplo, hace unos años la renta se revisaba por defecto aplicando el IPC).

También conviene informarse de otras cosas:

¿Quién es mi casero?

Si realmente somos cautos, deberíamos acudir al registro de la propiedad donde, por unos 9,02€ + IVA, podemos obtener un extracto sin valor legal de la información referente a la finca. En ella consta el titular y los derechos inscritos sobre el inmueble (incluyendo naturaleza, extensión y posibles limitaciones, prohibiciones o restricciones). Si la persona que trata de alquilar no es el propietario, tendrá que explicarnos en virtud de qué autorización está intentando alquilar el inmueble. Casos típicos son disponer de un poder notarial válido para representar al dueño del inmueble, o un contrato de alquiler que permite el subarriendo.

También podemos encontrarnos que existe inscrito un contrato de alquiler previo. En este caso puede ser que se trate de un alquiler previo que no se ha cancelado, o que nos estén tratando de alquilar un piso ya alquilado. Como la inscripción es opcional, lo más normal es que no encontremos nada. Pero en caso de que algo se salga de lo normal (inmueble sin cargas inscrito a nombre del arrendador) debemos tener mucho cuidado en verificar que todo está en orden.

Tampoco viene mal hacer una búsqueda en Internet del nombre más dos apellidos (entre comillas, para que sólo nos devuelva resultados que incluyan todas las palabras) del arrendador, de su DNI, y de la dirección de la casa. Estás búsquedas pueden darnos información interesante. Tampoco está de más preguntar por el piso a los vecinos, al presidente de la comunidad o al conserje, si lo hay.

Avales bancarios

Durante la burbuja inmobiliaria se puso de moda solicitar un aval bancario, que básicamente consiste en tener una cantidad de dinero bloqueada en el banco que el casero puede reclamar como garantía de que cobrará si no le pagamos. El banco, a parte de bloquear nuestro dinero nos cobrará por este servicio una cuota fija mensual en función de la cantidad avalada, que puede llegar hasta 1 año de renta.

Esta práctica es una locura, TOTALMENTE INACEPTABLE e inasumible para la mayoría de arrendadores. Al primer indicio de que se solicitará para formalizar el contrato lo mejor es olvidarse de la casa y hacer saber al arrendador el motivo por el que ya no nos interesa. El ratio de inquilinos problemáticos (impagos, daños) es tan bajo que cualquier eventualidad pude cubrirse con un seguro de alquiler que el arrendador puede suscribir a un precio más que asumible.

No obstante, si fuera realmente el inmueble de vuestros sueños podéis intentar que el casero pague los gastos del aval (pagándolos a parte, no pactando una reducción de la renta) ya que vosotros ponéis el dinero, u ofreciéndole otro tipo de garantías como enseñarle vuestro contrato de trabajo y 3 últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la renta, etc… En caso de que no cambie de opinión, podéis estar contentos de haberos ahorrado una visita y descartado un casero que no os interesa tener.

Deducción IRPF

Muchas comunidades permiten a los inquilinos desgrabarse parte de lo que hayan pagado en concepto de alquiler de su vivienda habitual de su declaración de la renta. Conviene informarse si éste puede ser nuestro caso en el órgano competente de nuestra Comunidad Autónoma. Por ejemplo, en Madrid, para el ejercicio fiscal de 2017, los menores de 35 años y los desempleados con cargas familiares de hasta 40 años pueden deducir el 30% del importe total pagado en concepto de alquiler, con un límite de 1.000€, siempre que lo pagado en alquiler supere el 20% de su base imponible (el primer año igual no podemos acceder a deducción) y no se superen los límites de ingresos (25.620€ individualmente, 36.200€ en tributación conjunta y 60.000€ de ingresos en la unidad familiar.

Igualmente importante es saber qué requisitos administrativos hay que cumplir para tener derecho a esta deducción. En el caso de la Comunidad de Madrid, el arrendador tiene que depositar la fianza en el Instituto de Vivienda de Madrid (u organismo autonómico equivalente), y debe habernos entregado copia del resguardo de su depósito. Es decir, no basta con tener un contrato en regla. Afortunadamente, en Madrid es obligatorio depositarla en el IVIMA, por lo que si el casero/a “olvida” hacer este trámite deberemos insistirle en que cumpla su obligación legal, que es bien fácil de hacer. Ya para nota sería incluir una cláusula en el contrato que contemple un plazo para realizar este trámite y penalizaciones en caso de incumplimiento por parte del arrendador.

En el artículo “La fianza (y otras garantías) del alquiler” se comenta más en detalle el proceso de depósito de la fianza en el IVIMA. En el portal del Contribuyente de la Comunidad de Madrid toda la información actualizada sobre la fiscalidad del alquiler

Subvenciones

Por otra parte, algunas Comunidades Autónomas, como la de Madrid, ofrecen también Ayudas o Subvenciones al alquiler del 40% de la renta anual, con un límite máximo de 2.400 euros anuales por vivienda. Pueden acceder a estas ayudas las personas con residencia legal en España que estén arrendados en la Comunidad de Madrid, paguen hasta 600€ de alquiler mensual por su vivienda habitual y tengan unos ingresos que no superen el multiplicador del IPREM que les corresponda (de 1 a 2,4 veces en la mayoría de los casos). Para acceder a esta ayuda hay que presentar mucha documentación (justificante de estar al corriente de pago, notas del registro de la propiedad, etc..) en un plazo muy breve, así que hay que estar atentos a las convocatorias, que suelen publicarse a principios de octubre de cada año, y moverse con agilidad para que no se pase ningún plazo. Más información sobre la para la convocatoria de 2017 (se pagan a año vencido).

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El alquiler de vivienda está sujeto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y debe pagarlo el inquilino al formalizar el contrato… en teoría. En la práctica, casi nadie lo paga porque su cuantía es muy baja como para molestarse en pagarlo o reclamar su pago. Se trata de un impuesto transferido a las Comunidades Autónomas, por lo que debemos liquidarlo en la Oficina de Atención al Contribuyente de la Comunidad de Madrid o equivalente (en otras comunidades), cumplimentando y liquidando el modelo 600 antes de 30 días hábiles desde la formalización del contrato. Si la Comunidad Autónoma no ha aprobado una escala propia, la cuantía para un alquiler de 1.000€ y 3 años es de 144€ con carácter general, más 48€ por cada año de prórroga.

Empadronarse

Empadronarse es importante porque, entre otras cosas, nos da derecho a recibir asistencia sanitaria pública y a la escolarización básica de nuestros hijos en el municipio en el que vivimos. Además, suele requerirse para una gran cantidad de trámites administrativos (por ejemplo, para solicitar la tarjeta de residente para aparcar en zona de estacionamiento limitado, ayudas sociales, etc…). Estar inscrito en el Padrón también sirve como prueba de que residimos en un municipio determinado y es imprescindible para realizar los trámites que tienen que realizar los extranjeros que vengan a España, independientemente de que lo hagan de forma regularizada o no.

Para empadronarse en un piso alquilado es necesario contar con el permiso del dueño de la casa, así que no olvidéis mencionarlo durante la negociación e incluirlo explícitamente en el contrato o llevar el formulario de inscripción (Municipio de Madrid) debidamente cumplimentado al acto de firma del contrato, no vaya a ser que luego le venga mal volver para firmar la autorización.

Con el formulario firmado, el contrato de alquiler, fotocopia del DNI de los arrendadores y nuestro DNI (copia más original) podemos acudir al Padrón Municipal para realizar el trámite, aunque algunos municipios también permiten hacer la gestión por correo y/o Internet (+ info para localidad de Madrid).

Antes de la firma del contrato

Antes de firmar el contrato hay que hacer una investigación exhaustiva de la casa y su entorno, porque después de firmar va a ser más complicado solucionar cualquier problema. Cuando visitéis el piso que os interesa revisar que la instalación eléctrica (bombillas, enchufes), de agua (grifos, cisternas, agua caliente) y gas (cocina, calentador) funcionan perfectamente. Llevaros el cargador del móvil para comprobar los enchufes por ejemplo.

Comprobar también que el inventario del piso es exacto y que todos los electrodomésticos incluidos funcionan correctamente. No os cortéis a la hora de enchufar el frigorífico, poner la lavadora a funcionar, encender el horno, la calefacción, los fogones, el extractor, etc. Visitad el piso varias veces a diferentes horas y días. Id a la zona de noche y algún fin de semana. Aseguraros de que no se realicen actividades molestas en el edificio / vecindario, luego será demasiado tarde.

Tampoco está de más, y suele ser lo habitual, especificar en el contrato un plazo breve para informar de los desperfectos y fallas detectadas al entrar a la vivienda, que tendrán que ser resueltas por el casero a su costa, salvo que se especifique en el contrato que el piso se entrega con ese problema / falla / defecto.

Después de la firma del contrato

Lo primero que hay que hacer al entrar en un piso, antes de iniciar la mudanza, es hacer una comprobación exhaustiva de todo, y dejar constancia de toda deficiencia, por pequeña que sea.

Aunque antes de firmar el contrato ya deberíamos haber revisado muchas cosas, ahora es cuando toca emular a los chicos de CSI: Arrastraros por cada metro cuadrado de la casa para detectar irregularidades, arañazos, manchas. Mover los muebles (alfombras y cortinas incluidas), darles la vuelta, cambiarlos de sitio, vaciarlos, subiros a un taburete para ver cada habitación desde otra perspectiva. Activad todos los interruptores. Subid y bajad las persianas. Abrid y cerrad las ventanas. No olvidéis las paredes y techos.

Id anotando todo lo que veáis y quedad cuanto antes con alguien que pueda servir de testigo. Sacar fotos y redactar una lista numerada localizando cada desperfecto sobre un croquis de la casa, e indicando qué foto ilustra cada elemento de la lista. Firmad y fechad este documento (testigos incluidos), y haced entrega de una copia al casero dejando constancia del momento de recepción y de su contenido. Lo más fácil es la entrega personal con acuse de recibo. Si lo deseáis, podéis escribirme para informaros de cómo contar con ayuda profesional para realizar este proceso.