Plantilla de contrato de alquiler – arrendamiento de vivienda

CC-By 2.0 NobMouse @flicker

En su día estuve buscando por Internet ejemplos, modelos o plantillas de contratos de arrendamiento para poder elaborar el mío. Desgraciadamente, la calidad del material que circula por Internet deja mucho que desear y acabé firmando un contrato bastante irregular (pese a lo cual no me fué mal).

No obstante, dada la inseguridad jurídica que crea estos contratos “chungos” que se firman por ahí, redacté mi propio “contrato ideal” de arrendamiento, para futuras ocasiones. Quisiera compartirlo con todos vosotros con la esperanza de que os sea de utilidad, y escuchar comentarios respecto al mismo, para poder pulirlo.

Lo utilicéis o no, en cualquier caso os recomiendo formalizar el contrato por escrito y según los términos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como inscribirlo en el Registro de la Propiedad si tenemos intención de quedarnos los 5 años y/o ejercer el derecho de adquisición preferente en caso de que se venda. También recuerdo que, según el artículo 1278 del Código Civil, no es necesario utilizar los modelos en papel timbrado de venta en estancos, porque hay gente que todavía vive en el pasado.

AVISO: El documento adjunto no ha sido elaborado ni revisado por experto legal alguno. Se distribuye únicamente por su valor ilustrativo y SIN NINGUNA GARANTÍA. El uso de este documento para formalizar un contrato de arrendamiento se hará bajo la exclusiva responsabilidad de los firmantes del mismo, no asumiendo el autor ninguna responsabilidad.

Actualización 2017.10.24: Otro alquiler, otra revisión a disposición del público.

» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2017)
» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2017) (editable con la suite ofimática libre LibreOffice.org)




Actualización 2010.09.29: He tenido ocasión de revisar y mejorar el contrato de arrendamiento, incorporando correcciones y añadiendo cláusulas para mayor seguridad de ambas partes.

» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2010)
» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2010) (editable con la suite ofimática libre LibreOffice.org)


Documentos originalmente publicados con el artículo

» Modelo de contrato de arrendamiento (2008)
» Modelo de contrato de arrendamiento (2008) (editable con la suite ofimática libre LibreOffice.org)

La fianza (y otras garantías) del alquiler

La fianza es una cantidad de dinero que los futuros inquilinos del inmueble dejan en depósito al arrendador del mismo para responder, a la finalización del contrato, de posibles obligaciones pendientes (pago del último recibo de la luz/gas/agua/teléfono, posibles desperfectos de la vivienda, etc…). Su pago se debe hacer efectivo en el momento de celebrar el contrato.

Por ley, la cuantía de la fianza es el equivalente a una mensualidad para los arrendamientos para uso de vivienda, y de dos para arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Recordar esto, porque muchos arrendadores piden 2 meses de fianza, lo cual es contrario a la ley (Artículo 36).

La fianza se recupera a la finalización del contrato si no hay responsabilidades pendientes. Su devolución debe hacerse efectiva antes de un mes desde la puesta a disposición del arrendador del inmueble que nos alquilo y devueltas las llaves. En caso de demora, se devengará intereses hasta su pago.

La fianza es obligatoria y en ningún caso se puede exigir más meses de fianza que los legalmente establecidos según el uso del inmueble (por ejemplo, fianzas de 6 meses). Si lo desean, las partes pueden acordar otras garantías del cumplimiento de las obligaciones del inquilino como, por ejemplo, un aval bancario. En el post “Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso” hay una sección sobre los avales bancarios, que recomiendo leer, aunque ya os adelanto que no os interesan como inquilinos.

¿La fianza? En el IVIMA

En Madrid, como en otras muchas Comunidades Autónomas con la competencia transferida, existe un organismo que gestiona el depósito de las fianzas de alquiler. Por ley, el arrendador está obligado a depositar la fianza en el IVIMA.

Para ello, debe hacer un ingreso por el importe equivalente a la fianza que se le ha entregado en cualquier oficina de Caja Madrid o mediante transferencia bancaria a la cuenta nº 2038 / 0626 / 07 / 6000028637, de la que es titular “IVIMA Fianzas Arrendamiento”.

El plazo para realizar el ingreso es de 30 días hábiles desde la fecha de firma o entrada en vigor del contrato. En caso de que el arrendador tardase más en hacer el trámite, deberá ingresar la fianza más un recargo del 2%.

Una vez realizado en ingreso deberá presentar en el IVIMA original y fotocopia de la siguiente documentación: 1) El resguardo del Ingreso, 2) El contrato de arrendamiento, 3) DNI del arrendador y cualquier otro documento que pueda necesitarse (por ejemplo, poder notarial en caso de que el arrendamiento lo esté gestionando una persona diferente al propietario de la vivienda).

Este trámite se puede realizar en persona en la oficina del IVIMA en Madrid, cuyo horario de apertura es de Lunes a Viernes, de 9 a 14h, o mediante correo certificado (indicando dirección a la que devolver la documentación original y teléfono de contacto). La oficina está situada en la C/ Basílica, 23. 28020. Madrid. Teléfonos: 91 580 91 88 / 26. Fax: 91 420 62 95.

El incumplimiento de la obligación de ingresar la fianza en el IVIMA puede conllevar sanciones de hasta 6.010,12 € o hasta 90.151,82 €, dependiendo del tipo de infracción cometida.

Medidas preventivas frente a caseros olvidadizos

Muchas personas que alquilan casas sin declarar los ingresos piensan, con razón, que si ingresan la fianza en el IVIMA Hacienda detectará que están evadiendo impuestos. Lo que no saben es que Hacienda lo va a detectar igualmente al año siguiente, cuando los alquilados hagan la declaración de la renta y rellenen la casilla correspondiente al DNI del arrendador.

Por otra parte, sin el resguardo del depósito de la fianza las personas alquiladas no pueden acogerse legalmente a las deducciones que en la Comunidad de Madrid existen por alquiler para menores de 35 años. Por algún extraño motivo, el gobierno de la Comunidad ha legislado que sean los inquilinos quienes vigilen a sus caseros. No obstante, mi recomendación es incluirlo en la declaración: Si tenemos el contrato en regla y recibos de las mensualidades, ya no es problema nuestro.

No obstante, ¿cómo podríamos lograr la copia del resguardo de depósito de la fianza?. Una vez firmado el contrato y entregada la fianza, lo único que se puede hacer es presionar a nuestro casero/a para que cumpla con la ley y os lo entregue. Cada vez que hable con vosotros de subir el alquiler (o similar) le preguntáis por el resguardo. Como mínimo lograréis que os llame menos y, con suerte, que se olvide de subiros el alquiler. Si se niega, siempre le podéis denunciar, como él haría en caso de que dejaseis de pagar la renta.

Las verdaderas posibilidades de regularizar la situación de la fianza existen al principio del contrato. Como acto de buena fe y muestra de nuestra preocupación hacia nuestro casero (que estará muy ocupado gastando todo el dinero que nos cobra) podemos ingresar la fianza en el IVIMA en su nombre. Tan sólo necesitamos:

  • Original y fotocopia del contrato de arrendamiento.
  • Original y fotocopia del resguardo que acredita el ingreso.
  • Fotocopia del DNI (si es persona física) o CIF (si es persona jurídica) de propietario/arrendador.

Así que si conseguimos que firme el contrato y nos entregue una copia de su DNI (que ambas partes deberían entregar a la hora de formalizar el contrato) sin que le entreguemos el dinero de la fianza, podemos hacer los trámites a su nombre. Quizás no le haga gracia cuando le entreguemos el resguardo del depósito, pero estaremos totalmente cubiertos.

Podéis encontrar más información sobre fianzas en el IVIMA.

Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso

El mercado inmobiliario es un lugar lleno de codicia y falta de buena voluntad. Ir de buenecito no te va a reportar ningún beneficio. Infórmate, conoce tus derechos y exígelos. No aceptes promesas ni te fíes de los que te digan, comprueba la información en fuentes oficiales. Exige documentos y deja constancia por escrito de cualquier hecho relevante (con fotos y testigos). Y sobre todo, no aceptes ninguna propuesta si no te beneficia. Recuerda que eres el cliente, y el cliente siempre tiene razón.

Lo primero que tienes que hacer es leer la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, tu nuevo libro de cabecera. De su lectura obtendrás interesantes revelaciones como, por ejemplo:

  • Son nulas las clausulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario lo que dice la ley, salvo que lo permita la norma en concreto.
  • Una vez firmado el contrato, el arrendador no puede rescindirlo hasta el quinto año pero el arrendador (inquilino) puede rescindirlo al finalizar las anualidades avisando con 30 días de antelación. La única salvedad es si el arrendador declaró en el contrato que necesita la vivienda para su uso personal y decide hacer uso de ese derecho (que tiene limitaciones).
  • La fianza máxima para alquiler de vivienda es el equivalente a una mensualidad.
  • Respecto a la renta, sólo se puede solicitar el pago por anticipado de una mensualidad.
  • Durante los 5 primeros años, la renta sólo se podrá incrementar al finalizar la anualidad, y salvo que se haya pactado otra cosa, el incremento será el del IPC de los 12 meses anteriores.

También conviene informarse de otras cosas:

¿Quién es mi casero?

Si realmente somos cautos, deberíamos acudir al registro de la propiedad donde, por unos 9,02€ + IVA podemos obtener un extracto sin valor legal de la información referente a la finca, donde consta el titular, derechos inscritos (incluyendo naturaleza, extensión y posibles limitaciones, prohibiciones o restricciones). Si la persona que trata de alquilar no es el propietario, tendrá que explicarnos en virtud de qué autorización está alquilando el inmueble. Casos típicos son disponer de un poder notarial válido para representar al dueño del inmueble o un contrato de alquiler que permite el subarriendo. En cualquier caso, tenemos que tener mucho cuidado en comprobar que todo está en regla.

Tampoco viene mal hacer una búsqueda en Internet de su nombre más dos apellidos (entre comillas, para que sólo nos devuelva resultados que incluyan todas las palabras), de su DNI, o de la dirección de la casa. Aunque en el 99% de los casos no obtendremos ninguna información útil, esta búsqueda puede darnos información interesante.

Avales bancarios

Se está poniendo de moda solicitar un aval bancario, que básicamente consiste en tener una cantidad de dinero bloqueada en el banco que el casero puede reclamar como garantía de que cobrará si no le pagamos. El banco, a parte de bloquear nuestro dinero nos cobrará por este servicio una cuota fija mensual en función de la cantidad avalada, que puede llegar hasta 1 año de renta.

Esta práctica es una locura y TOTALMENTE INACEPTABLE. Debe ser lo primero que preguntéis antes de invertir un segundo en evaluar una vivienda. En caso de que sea inegociable, lo mejor es olvidarse de la casa, ya que el casero está demostrando ser poco razonable.

Podéis intentar que el casero recapacite proponiendo que él pague los gastos del aval (pagándolos a parte, no pactando una reducción de la renta) ya que vosotros ponéis el dinero, u ofreciéndole otro tipo de garantías como enseñarle vuestro contrato de trabajo y 3 últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la renta, etc..; o proponiéndole que suscriba un seguro de alquiler.

En caso de que no cambie de opinión, podéis estar contentos de haberos ahorrado una visita y haber descartado un casero que no os interesa tener.

Deducción IRPF

Muchas comunidades permiten a los inquilinos desgrabarse un tanto por ciento de lo que hayan pagado en concepto de alquiler en su declaración de la renta. Conviene informarse si este puede ser nuestro caso en el órgano competente de nuestra comunidad autónoma. Por ejemplo, en Madrid, para el ejercicio fiscal de 2005, los menores de 35 años que viven en alquiler pueden deducir el 20% del importe total pagado en concepto de alquiler si éste es mayor al 10 % de sus ingresos, lo cual suele ser difícil si sólo se está alquilado unos meses como, por ejemplo, cuando empezamos a vivir de alquiler (el primer año igual no podemos acceder a deducción). Otro requisito para desgrabarse es no superan 24.700€ en ingresos si tributamos individualmente, o 34.900 € en tributación conjunta.

Igualmente importante es saber que para tener derecho a esta deducción, el arrendador tiene que depositar la fianza en el Instituto de Vivienda de Madrid (u organismo autonómico equivalente), y debe habernos entregado copia del resguardo de su depósito. Es decir, no basta con tener un contrato en regla. Afortunadamente, en Madrid es obligatorio depositarla en el IVIMA, por lo que si el casero/a “olvida” hacer este trámite deberemos insistirle en que cumpla su obligación legal, que es bien fácil de hacer. Ya para nota sería incluir una cláusula en el contrato que contemple un plazo para realizar este trámite y penalizaciones en caso de incumplimiento por parte del arrendador.

En el artículo “La fianza (y otras garantías) del alquiler” se comenta más en detalle el proceso de depósito de la fianza en el IVIMA

Subvenciones

El Plan de Vivienda Estatal 2005/08 establece subvenciones de hasta el 40% del precio del alquiler. Para acceder a dichas subvenciones, los inquilinos deben ser menores de 35 años, no ser titulares de una vivienda y sus ingresos no deben superar 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que en 2006 es de 5.749,20 euros/año.

Esta ayuda es gestionada por las comunidades autónomas, que suelen requerir que el inquilino haya residido en la comunidad autónoma un periodo de tiempo (3 años en el caso de Madrid), esté al corriente de pago de todas las cuotas mensuales de arrendamiento y se haya empadronado en la vivienda alquilada. Existe un plazo de 4 meses desde la firma del contrato para solicitar la subvención.

Empadronarse

Empadronarse es importante porque, entre otras cosas, nos da derecho a recibir asistencia sanitaria pública y a la escolarización básica de sus hijos en el municipio en el que vivimos. Además, suele requerirse para una gran cantidad de trámites administrativos (por ejemplo, para solicitar la tarjeta de residente para aparcar en zona de estacionamiento limitado, ayudas sociales, etc…). Estar inscrito en el Padrón también sirve como prueba de que residimos en un municipio determinado y es imprescindible para realizar los trámites que tienen que realizar los extranjeros que vengan a España, independientemente de que lo hagan de forma regularizada o no.

Para empadronarse en un piso alquilado es necesario contar con el permiso del dueño de la casa, así que no olvidéis mencionarlo durante la negociación, incluirlo explícitamente en el contrato y llevar el formulario de inscripción debidamente cumplimentado al acto de firma del contrato, no vaya a ser que luego el casero se olvide más adelante del trámite.

Con el formulario firmado, el contrato de alquiler, fotocopia del DNI de los arrendadores y nuestro DNI (copia más original) podemos acudir al Padrón ha realizar el trámite, aunque algunos municipios también permiten hacer la gestión por correo y/o Internet.

Antes de la firma del contrato

Antes de firmar el contrato hay que hacer una investigación exhaustiva de la casa y su entorno, porque después de firmar va a ser más complicado solucionar cualquier problema. Cuando visitéis el piso que os interesa revisar que la instalación eléctrica (bombillas, enchufes), de agua (grifos, cisternas, agua caliente) y gas (cocina, calentador) funcionan perfectamente. Llevaros el cargador del móvil para comprobar los enchufes por ejemplo.

Comprobar también que el inventario del piso es exacto y que todos los electrodomésticos incluidos funcionan correctamente. No os cortéis a la hora de enchufar el frigorífico o poner la lavadora a funcionar, encender el horno, los fogones, el extractor…

Visitar el piso varias veces a diferentes horas y días. Ir a la zona de noche y algún fin de semana. Aseguraros de que no se realicen actividades molestas en el edificio / vecindario, luego será demasiado tarde.

Después de la firma del contrato

Lo primero que hay que hacer al entrar en un piso, antes de iniciar la mudanza, es hacer una comprobación exhaustiva de todo, y dejar constancia de toda deficiencia, por pequeña que sea.

Aunque antes de firmar el contrato ya deberíamos haber revisado muchas cosas, ahora es cuando toca emular a los chicos de CSI: Arrastraros por cada metro cuadrado de la casa para detectar irregularidades, arañazos, manchas. Mover los muebles (alfombras y cortinas incluidas), darles la vuelta, cambiarlos de sitio, vaciarlos, subiros a un taburete para ver cada habitación desde otra perspectiva. Activar todos los interruptores. Subir y bajar las persianas. Abrir y cerrar las ventanas. No olvidéis las paredes y techos.

Ir anotando todo lo que veáis y quedar cuanto antes con alguien que pueda servir de testigo. Sacar fotos y redactar una lista numerada localizando cada desperfecto sobre un croquis de la casa, e indicando qué foto ilustra cada elemento de la lista. Firmar y fechar este documento (testigos incluidos), y hacer entrega de una copia al casero dejando constancia del momento de recepción y de su contenido. Lo más fácil es la entrega personal con acuse de recibo. Si lo deseáis, podéis escribirme para informaros de cómo contar con ayuda profesional para realizar este proceso.