Plantilla de contrato de alquiler – arrendamiento de vivienda

CC-By 2.0 NobMouse @flicker

En su día estuve buscando por Internet ejemplos, modelos o plantillas de contratos de arrendamiento para poder elaborar el mío. Desgraciadamente, la calidad del material que circula por Internet deja mucho que desear y acabé firmando un contrato bastante irregular (pese a lo cual no me fué mal).

No obstante, dada la inseguridad jurídica que crea estos contratos “chungos” que se firman por ahí, redacté mi propio “contrato ideal” de arrendamiento, para futuras ocasiones. Quisiera compartirlo con todos vosotros con la esperanza de que os sea de utilidad, y escuchar comentarios respecto al mismo, para poder pulirlo.

Lo utilicéis o no, en cualquier caso os recomiendo formalizar el contrato por escrito y según los términos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como inscribirlo en el Registro de la Propiedad si tenemos intención de quedarnos los 5 años y/o ejercer el derecho de adquisición preferente en caso de que se venda. También recuerdo que, según el artículo 1278 del Código Civil, no es necesario utilizar los modelos en papel timbrado de venta en estancos, porque hay gente que todavía vive en el pasado.

AVISO: El documento adjunto no ha sido elaborado ni revisado por experto legal alguno. Se distribuye únicamente por su valor ilustrativo y SIN NINGUNA GARANTÍA. El uso de este documento para formalizar un contrato de arrendamiento se hará bajo la exclusiva responsabilidad de los firmantes del mismo, no asumiendo el autor ninguna responsabilidad.

Actualización 2017.10.24: Otro alquiler, otra revisión a disposición del público.

» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2017)
» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2017) (editable con la suite ofimática libre LibreOffice.org)


Actualización 2010.09.29: He tenido ocasión de revisar y mejorar el contrato de arrendamiento, incorporando correcciones y añadiendo cláusulas para mayor seguridad de ambas partes.

» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2010)
» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2010) (editable con la suite ofimática libre LibreOffice.org)


Documentos originalmente publicados con el artículo

» Modelo de contrato de arrendamiento (2008)
» Modelo de contrato de arrendamiento (2008) (editable con la suite ofimática libre LibreOffice.org)

La fianza (y otras garantías) del alquiler

La fianza es una cantidad de dinero que los futuros inquilinos del inmueble dejan en depósito al arrendador del mismo para responder, a la finalización del contrato, de posibles obligaciones pendientes (pago del último recibo de la luz/gas/agua/teléfono, posibles desperfectos de la vivienda, etc…). Su pago se debe hacer efectivo en el momento de celebrar el contrato.

Por ley, la cuantía de la fianza es el equivalente a una mensualidad para los arrendamientos para uso de vivienda, y de dos para arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Recordar esto, porque muchos arrendadores piden 2 meses de fianza, lo cual es contrario a la ley (Artículo 36).

La fianza se recupera a la finalización del contrato si no hay responsabilidades pendientes. Su devolución debe hacerse efectiva antes de un mes desde la puesta a disposición del arrendador del inmueble que nos alquilo y devueltas las llaves. En caso de demora, se devengará intereses hasta su pago.

La fianza es obligatoria y en ningún caso se puede exigir más meses de fianza que los legalmente establecidos según el uso del inmueble (por ejemplo, fianzas de 6 meses). Si lo desean, las partes pueden acordar otras garantías del cumplimiento de las obligaciones del inquilino como, por ejemplo, un aval bancario. En el post “Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso” hay una sección sobre los avales bancarios, que recomiendo leer, aunque ya os adelanto que no os interesan como inquilinos.

¿La fianza? En el IVIMA

En Madrid, como en otras muchas Comunidades Autónomas con la competencia transferida, existe un organismo que gestiona el depósito de las fianzas de alquiler. Por ley, el arrendador está obligado a depositar la fianza en el IVIMA.

Para ello, debe hacer un ingreso por el importe equivalente a la fianza que se le ha entregado en cualquier oficina de Caja Madrid o mediante transferencia bancaria a la cuenta nº 2038 / 0626 / 07 / 6000028637, de la que es titular “IVIMA Fianzas Arrendamiento”.

El plazo para realizar el ingreso es de 30 días hábiles desde la fecha de firma o entrada en vigor del contrato. En caso de que el arrendador tardase más en hacer el trámite, deberá ingresar la fianza más un recargo del 2%.

Una vez realizado en ingreso deberá presentar en el IVIMA original y fotocopia de la siguiente documentación: 1) El resguardo del Ingreso, 2) El contrato de arrendamiento, 3) DNI del arrendador y cualquier otro documento que pueda necesitarse (por ejemplo, poder notarial en caso de que el arrendamiento lo esté gestionando una persona diferente al propietario de la vivienda).

Este trámite se puede realizar en persona en la oficina del IVIMA en Madrid, cuyo horario de apertura es de Lunes a Viernes, de 9 a 14h, o mediante correo certificado (indicando dirección a la que devolver la documentación original y teléfono de contacto). La oficina está situada en la C/ Basílica, 23. 28020. Madrid. Teléfonos: 91 580 91 88 / 26. Fax: 91 420 62 95.

El incumplimiento de la obligación de ingresar la fianza en el IVIMA puede conllevar sanciones de hasta 6.010,12 € o hasta 90.151,82 €, dependiendo del tipo de infracción cometida.

Medidas preventivas frente a caseros olvidadizos

Muchas personas que alquilan casas sin declarar los ingresos piensan, con razón, que si ingresan la fianza en el IVIMA Hacienda detectará que están evadiendo impuestos. Lo que no saben es que Hacienda lo va a detectar igualmente al año siguiente, cuando los alquilados hagan la declaración de la renta y rellenen la casilla correspondiente al DNI del arrendador.

Por otra parte, sin el resguardo del depósito de la fianza las personas alquiladas no pueden acogerse legalmente a las deducciones que en la Comunidad de Madrid existen por alquiler para menores de 35 años. Por algún extraño motivo, el gobierno de la Comunidad ha legislado que sean los inquilinos quienes vigilen a sus caseros. No obstante, mi recomendación es incluirlo en la declaración: Si tenemos el contrato en regla y recibos de las mensualidades, ya no es problema nuestro.

No obstante, ¿cómo podríamos lograr la copia del resguardo de depósito de la fianza?. Una vez firmado el contrato y entregada la fianza, lo único que se puede hacer es presionar a nuestro casero/a para que cumpla con la ley y os lo entregue. Cada vez que hable con vosotros de subir el alquiler (o similar) le preguntáis por el resguardo. Como mínimo lograréis que os llame menos y, con suerte, que se olvide de subiros el alquiler. Si se niega, siempre le podéis denunciar, como él haría en caso de que dejaseis de pagar la renta.

Las verdaderas posibilidades de regularizar la situación de la fianza existen al principio del contrato. Como acto de buena fe y muestra de nuestra preocupación hacia nuestro casero (que estará muy ocupado gastando todo el dinero que nos cobra) podemos ingresar la fianza en el IVIMA en su nombre. Tan sólo necesitamos:

  • Original y fotocopia del contrato de arrendamiento.
  • Original y fotocopia del resguardo que acredita el ingreso.
  • Fotocopia del DNI (si es persona física) o CIF (si es persona jurídica) de propietario/arrendador.

Así que si conseguimos que firme el contrato y nos entregue una copia de su DNI (que ambas partes deberían entregar a la hora de formalizar el contrato) sin que le entreguemos el dinero de la fianza, podemos hacer los trámites a su nombre. Quizás no le haga gracia cuando le entreguemos el resguardo del depósito, pero estaremos totalmente cubiertos.

Podéis encontrar más información sobre fianzas en el IVIMA.

Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso

El mercado inmobiliario es un lugar lleno de codicia y falta de buena voluntad. Ir de buenecito no te va a reportar ningún beneficio. Infórmate, conoce tus derechos y exígelos. No aceptes promesas ni te fíes de los que te digan: comprueba la información en fuentes oficiales. Exige documentos y deja constancia por escrito de cualquier hecho relevante (con fotos y testigos). Y sobre todo, no aceptes ninguna propuesta si no te beneficia. Recuerda que eres el cliente, y el cliente siempre tiene razón.

Lo primero que tienes que hacer es leer la Ley de Arrendamientos Urbanos, tu nuevo libro de cabecera. De su lectura obtendrás interesantes revelaciones como, por ejemplo:

También conviene informarse de otras cosas:

¿Quién es mi casero?

Si realmente somos cautos, deberíamos acudir al registro de la propiedad donde, por unos 9,02€ + IVA, podemos obtener un extracto sin valor legal de la información referente a la finca. En ella consta el titular y los derechos inscritos sobre el inmueble (incluyendo naturaleza, extensión y posibles limitaciones, prohibiciones o restricciones). Si la persona que trata de alquilar no es el propietario, tendrá que explicarnos en virtud de qué autorización está intentando alquilar el inmueble. Casos típicos son disponer de un poder notarial válido para representar al dueño del inmueble, o un contrato de alquiler que permite el subarriendo.

También podemos encontrarnos que existe inscrito un contrato de alquiler previo. En este caso puede ser que se trate de un alquiler previo que no se ha cancelado, o que nos estén tratando de alquilar un piso ya alquilado. Como la inscripción es opcional, lo más normal es que no encontremos nada. Pero en caso de que algo se salga de lo normal (inmueble sin cargas inscrito a nombre del arrendador) debemos tener mucho cuidado en verificar que todo está en orden.

Tampoco viene mal hacer una búsqueda en Internet del nombre más dos apellidos (entre comillas, para que sólo nos devuelva resultados que incluyan todas las palabras) del arrendador, de su DNI, y de la dirección de la casa. Estás búsquedas pueden darnos información interesante. Tampoco está de más preguntar por el piso a los vecinos, al presidente de la comunidad o al conserje, si lo hay.

Avales bancarios

Durante la burbuja inmobiliaria se puso de moda solicitar un aval bancario, que básicamente consiste en tener una cantidad de dinero bloqueada en el banco que el casero puede reclamar como garantía de que cobrará si no le pagamos. El banco, a parte de bloquear nuestro dinero nos cobrará por este servicio una cuota fija mensual en función de la cantidad avalada, que puede llegar hasta 1 año de renta.

Esta práctica es una locura, TOTALMENTE INACEPTABLE e inasumible para la mayoría de arrendadores. Al primer indicio de que se solicitará para formalizar el contrato lo mejor es olvidarse de la casa y hacer saber al arrendador el motivo por el que ya no nos interesa. El ratio de inquilinos problemáticos (impagos, daños) es tan bajo que cualquier eventualidad pude cubrirse con un seguro de alquiler que el arrendador puede suscribir a un precio más que asumible.

No obstante, si fuera realmente el inmueble de vuestros sueños podéis intentar que el casero pague los gastos del aval (pagándolos a parte, no pactando una reducción de la renta) ya que vosotros ponéis el dinero, u ofreciéndole otro tipo de garantías como enseñarle vuestro contrato de trabajo y 3 últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la renta, etc… En caso de que no cambie de opinión, podéis estar contentos de haberos ahorrado una visita y descartado un casero que no os interesa tener.

Deducción IRPF

Muchas comunidades permiten a los inquilinos desgrabarse parte de lo que hayan pagado en concepto de alquiler de su vivienda habitual de su declaración de la renta. Conviene informarse si éste puede ser nuestro caso en el órgano competente de nuestra Comunidad Autónoma. Por ejemplo, en Madrid, para el ejercicio fiscal de 2017, los menores de 35 años y los desempleados con cargas familiares de hasta 40 años pueden deducir el 30% del importe total pagado en concepto de alquiler, con un límite de 1.000€, siempre que lo pagado en alquiler supere el 20% de su base imponible (el primer año igual no podemos acceder a deducción) y no se superen los límites de ingresos (25.620€ individualmente, 36.200€ en tributación conjunta y 60.000€ de ingresos en la unidad familiar.

Igualmente importante es saber qué requisitos administrativos hay que cumplir para tener derecho a esta deducción. En el caso de la Comunidad de Madrid, el arrendador tiene que depositar la fianza en el Instituto de Vivienda de Madrid (u organismo autonómico equivalente), y debe habernos entregado copia del resguardo de su depósito. Es decir, no basta con tener un contrato en regla. Afortunadamente, en Madrid es obligatorio depositarla en el IVIMA, por lo que si el casero/a “olvida” hacer este trámite deberemos insistirle en que cumpla su obligación legal, que es bien fácil de hacer. Ya para nota sería incluir una cláusula en el contrato que contemple un plazo para realizar este trámite y penalizaciones en caso de incumplimiento por parte del arrendador.

En el artículo “La fianza (y otras garantías) del alquiler” se comenta más en detalle el proceso de depósito de la fianza en el IVIMA. En el portal del Contribuyente de la Comunidad de Madrid toda la información actualizada sobre la fiscalidad del alquiler

Subvenciones

Por otra parte, algunas Comunidades Autónomas, como la de Madrid, ofrecen también Ayudas o Subvenciones al alquiler del 40% de la renta anual, con un límite máximo de 2.400 euros anuales por vivienda. Pueden acceder a estas ayudas las personas con residencia legal en España que estén arrendados en la Comunidad de Madrid, paguen hasta 600€ de alquiler mensual por su vivienda habitual y tengan unos ingresos que no superen el multiplicador del IPREM que les corresponda (de 1 a 2,4 veces en la mayoría de los casos). Para acceder a esta ayuda hay que presentar mucha documentación (justificante de estar al corriente de pago, notas del registro de la propiedad, etc..) en un plazo muy breve, así que hay que estar atentos a las convocatorias, que suelen publicarse a principios de octubre de cada año, y moverse con agilidad para que no se pase ningún plazo. Más información sobre la para la convocatoria de 2017 (se pagan a año vencido).

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El alquiler de vivienda está sujeto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y debe pagarlo el inquilino al formalizar el contrato… en teoría. En la práctica, casi nadie lo paga porque su cuantía es muy baja como para molestarse en pagarlo o reclamar su pago. Se trata de un impuesto transferido a las Comunidades Autónomas, por lo que debemos liquidarlo en la Oficina de Atención al Contribuyente de la Comunidad de Madrid o equivalente (en otras comunidades), cumplimentando y liquidando el modelo 600 antes de 30 días hábiles desde la formalización del contrato. Si la Comunidad Autónoma no ha aprobado una escala propia, la cuantía para un alquiler de 1.000€ y 3 años es de 144€ con carácter general, más 48€ por cada año de prórroga.

Empadronarse

Empadronarse es importante porque, entre otras cosas, nos da derecho a recibir asistencia sanitaria pública y a la escolarización básica de nuestros hijos en el municipio en el que vivimos. Además, suele requerirse para una gran cantidad de trámites administrativos (por ejemplo, para solicitar la tarjeta de residente para aparcar en zona de estacionamiento limitado, ayudas sociales, etc…). Estar inscrito en el Padrón también sirve como prueba de que residimos en un municipio determinado y es imprescindible para realizar los trámites que tienen que realizar los extranjeros que vengan a España, independientemente de que lo hagan de forma regularizada o no.

Para empadronarse en un piso alquilado es necesario contar con el permiso del dueño de la casa, así que no olvidéis mencionarlo durante la negociación e incluirlo explícitamente en el contrato o llevar el formulario de inscripción (Municipio de Madrid) debidamente cumplimentado al acto de firma del contrato, no vaya a ser que luego le venga mal volver para firmar la autorización.

Con el formulario firmado, el contrato de alquiler, fotocopia del DNI de los arrendadores y nuestro DNI (copia más original) podemos acudir al Padrón Municipal para realizar el trámite, aunque algunos municipios también permiten hacer la gestión por correo y/o Internet (+ info para localidad de Madrid).

Antes de la firma del contrato

Antes de firmar el contrato hay que hacer una investigación exhaustiva de la casa y su entorno, porque después de firmar va a ser más complicado solucionar cualquier problema. Cuando visitéis el piso que os interesa revisar que la instalación eléctrica (bombillas, enchufes), de agua (grifos, cisternas, agua caliente) y gas (cocina, calentador) funcionan perfectamente. Llevaros el cargador del móvil para comprobar los enchufes por ejemplo.

Comprobar también que el inventario del piso es exacto y que todos los electrodomésticos incluidos funcionan correctamente. No os cortéis a la hora de enchufar el frigorífico, poner la lavadora a funcionar, encender el horno, la calefacción, los fogones, el extractor, etc. Visitad el piso varias veces a diferentes horas y días. Id a la zona de noche y algún fin de semana. Aseguraros de que no se realicen actividades molestas en el edificio / vecindario, luego será demasiado tarde.

Tampoco está de más, y suele ser lo habitual, especificar en el contrato un plazo breve para informar de los desperfectos y fallas detectadas al entrar a la vivienda, que tendrán que ser resueltas por el casero a su costa, salvo que se especifique en el contrato que el piso se entrega con ese problema / falla / defecto.

Después de la firma del contrato

Lo primero que hay que hacer al entrar en un piso, antes de iniciar la mudanza, es hacer una comprobación exhaustiva de todo, y dejar constancia de toda deficiencia, por pequeña que sea.

Aunque antes de firmar el contrato ya deberíamos haber revisado muchas cosas, ahora es cuando toca emular a los chicos de CSI: Arrastraros por cada metro cuadrado de la casa para detectar irregularidades, arañazos, manchas. Mover los muebles (alfombras y cortinas incluidas), darles la vuelta, cambiarlos de sitio, vaciarlos, subiros a un taburete para ver cada habitación desde otra perspectiva. Activad todos los interruptores. Subid y bajad las persianas. Abrid y cerrad las ventanas. No olvidéis las paredes y techos.

Id anotando todo lo que veáis y quedad cuanto antes con alguien que pueda servir de testigo. Sacar fotos y redactar una lista numerada localizando cada desperfecto sobre un croquis de la casa, e indicando qué foto ilustra cada elemento de la lista. Firmad y fechad este documento (testigos incluidos), y haced entrega de una copia al casero dejando constancia del momento de recepción y de su contenido. Lo más fácil es la entrega personal con acuse de recibo. Si lo deseáis, podéis escribirme para informaros de cómo contar con ayuda profesional para realizar este proceso.