Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso

El mercado inmobiliario es un lugar lleno de codicia y falta de buena voluntad. Ir de buenecito no te va a reportar ningún beneficio. Infórmate, conoce tus derechos y exígelos. No aceptes promesas ni te fíes de los que te digan: comprueba la información en fuentes oficiales. Exige documentos y deja constancia por escrito de cualquier hecho relevante (con fotos y testigos). Y sobre todo, no aceptes ninguna propuesta si no te beneficia. Recuerda que eres el cliente, y el cliente siempre tiene razón.

Lo primero que tienes que hacer es leer la Ley de Arrendamientos Urbanos, tu nuevo libro de cabecera. De su lectura obtendrás interesantes revelaciones como, por ejemplo:

También conviene informarse de otras cosas:

¿Quién es mi casero?

Si realmente somos cautos, deberíamos acudir al registro de la propiedad donde, por unos 9,02€ + IVA, podemos obtener un extracto sin valor legal de la información referente a la finca. En ella consta el titular y los derechos inscritos sobre el inmueble (incluyendo naturaleza, extensión y posibles limitaciones, prohibiciones o restricciones). Si la persona que trata de alquilar no es el propietario, tendrá que explicarnos en virtud de qué autorización está intentando alquilar el inmueble. Casos típicos son disponer de un poder notarial válido para representar al dueño del inmueble, o un contrato de alquiler que permite el subarriendo.

También podemos encontrarnos que existe inscrito un contrato de alquiler previo. En este caso puede ser que se trate de un alquiler previo que no se ha cancelado, o que nos estén tratando de alquilar un piso ya alquilado. Como la inscripción es opcional, lo más normal es que no encontremos nada. Pero en caso de que algo se salga de lo normal (inmueble sin cargas inscrito a nombre del arrendador) debemos tener mucho cuidado en verificar que todo está en orden.

Tampoco viene mal hacer una búsqueda en Internet del nombre más dos apellidos (entre comillas, para que sólo nos devuelva resultados que incluyan todas las palabras) del arrendador, de su DNI, y de la dirección de la casa. Estás búsquedas pueden darnos información interesante. Tampoco está de más preguntar por el piso a los vecinos, al presidente de la comunidad o al conserje, si lo hay.

Avales bancarios

Durante la burbuja inmobiliaria se puso de moda solicitar un aval bancario, que básicamente consiste en tener una cantidad de dinero bloqueada en el banco que el casero puede reclamar como garantía de que cobrará si no le pagamos. El banco, a parte de bloquear nuestro dinero nos cobrará por este servicio una cuota fija mensual en función de la cantidad avalada, que puede llegar hasta 1 año de renta.

Esta práctica es una locura, TOTALMENTE INACEPTABLE e inasumible para la mayoría de arrendadores. Al primer indicio de que se solicitará para formalizar el contrato lo mejor es olvidarse de la casa y hacer saber al arrendador el motivo por el que ya no nos interesa. El ratio de inquilinos problemáticos (impagos, daños) es tan bajo que cualquier eventualidad pude cubrirse con un seguro de alquiler que el arrendador puede suscribir a un precio más que asumible.

No obstante, si fuera realmente el inmueble de vuestros sueños podéis intentar que el casero pague los gastos del aval (pagándolos a parte, no pactando una reducción de la renta) ya que vosotros ponéis el dinero, u ofreciéndole otro tipo de garantías como enseñarle vuestro contrato de trabajo y 3 últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la renta, etc… En caso de que no cambie de opinión, podéis estar contentos de haberos ahorrado una visita y descartado un casero que no os interesa tener.

Deducción IRPF

Muchas comunidades permiten a los inquilinos desgrabarse parte de lo que hayan pagado en concepto de alquiler de su vivienda habitual de su declaración de la renta. Conviene informarse si éste puede ser nuestro caso en el órgano competente de nuestra Comunidad Autónoma. Por ejemplo, en Madrid, para el ejercicio fiscal de 2017, los menores de 35 años y los desempleados con cargas familiares de hasta 40 años pueden deducir el 30% del importe total pagado en concepto de alquiler, con un límite de 1.000€, siempre que lo pagado en alquiler supere el 20% de su base imponible (el primer año igual no podemos acceder a deducción) y no se superen los límites de ingresos (25.620€ individualmente, 36.200€ en tributación conjunta y 60.000€ de ingresos en la unidad familiar.

Igualmente importante es saber qué requisitos administrativos hay que cumplir para tener derecho a esta deducción. En el caso de la Comunidad de Madrid, el arrendador tiene que depositar la fianza en el Instituto de Vivienda de Madrid (u organismo autonómico equivalente), y debe habernos entregado copia del resguardo de su depósito. Es decir, no basta con tener un contrato en regla. Afortunadamente, en Madrid es obligatorio depositarla en el IVIMA, por lo que si el casero/a “olvida” hacer este trámite deberemos insistirle en que cumpla su obligación legal, que es bien fácil de hacer. Ya para nota sería incluir una cláusula en el contrato que contemple un plazo para realizar este trámite y penalizaciones en caso de incumplimiento por parte del arrendador.

En el artículo “La fianza (y otras garantías) del alquiler” se comenta más en detalle el proceso de depósito de la fianza en el IVIMA. En el portal del Contribuyente de la Comunidad de Madrid toda la información actualizada sobre la fiscalidad del alquiler

Subvenciones

Por otra parte, algunas Comunidades Autónomas, como la de Madrid, ofrecen también Ayudas o Subvenciones al alquiler del 40% de la renta anual, con un límite máximo de 2.400 euros anuales por vivienda. Pueden acceder a estas ayudas las personas con residencia legal en España que estén arrendados en la Comunidad de Madrid, paguen hasta 600€ de alquiler mensual por su vivienda habitual y tengan unos ingresos que no superen el multiplicador del IPREM que les corresponda (de 1 a 2,4 veces en la mayoría de los casos). Para acceder a esta ayuda hay que presentar mucha documentación (justificante de estar al corriente de pago, notas del registro de la propiedad, etc..) en un plazo muy breve, así que hay que estar atentos a las convocatorias, que suelen publicarse a principios de octubre de cada año, y moverse con agilidad para que no se pase ningún plazo. Más información sobre la para la convocatoria de 2017 (se pagan a año vencido).

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El alquiler de vivienda está sujeto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y debe pagarlo el inquilino al formalizar el contrato… en teoría. En la práctica, casi nadie lo paga porque su cuantía es muy baja como para molestarse en pagarlo o reclamar su pago. Se trata de un impuesto transferido a las Comunidades Autónomas, por lo que debemos liquidarlo en la Oficina de Atención al Contribuyente de la Comunidad de Madrid o equivalente (en otras comunidades), cumplimentando y liquidando el modelo 600 antes de 30 días hábiles desde la formalización del contrato. Si la Comunidad Autónoma no ha aprobado una escala propia, la cuantía para un alquiler de 1.000€ y 3 años es de 144€ con carácter general, más 48€ por cada año de prórroga.

Empadronarse

Empadronarse es importante porque, entre otras cosas, nos da derecho a recibir asistencia sanitaria pública y a la escolarización básica de nuestros hijos en el municipio en el que vivimos. Además, suele requerirse para una gran cantidad de trámites administrativos (por ejemplo, para solicitar la tarjeta de residente para aparcar en zona de estacionamiento limitado, ayudas sociales, etc…). Estar inscrito en el Padrón también sirve como prueba de que residimos en un municipio determinado y es imprescindible para realizar los trámites que tienen que realizar los extranjeros que vengan a España, independientemente de que lo hagan de forma regularizada o no.

Para empadronarse en un piso alquilado es necesario contar con el permiso del dueño de la casa, así que no olvidéis mencionarlo durante la negociación e incluirlo explícitamente en el contrato o llevar el formulario de inscripción (Municipio de Madrid) debidamente cumplimentado al acto de firma del contrato, no vaya a ser que luego le venga mal volver para firmar la autorización.

Con el formulario firmado, el contrato de alquiler, fotocopia del DNI de los arrendadores y nuestro DNI (copia más original) podemos acudir al Padrón Municipal para realizar el trámite, aunque algunos municipios también permiten hacer la gestión por correo y/o Internet (+ info para localidad de Madrid).

Antes de la firma del contrato

Antes de firmar el contrato hay que hacer una investigación exhaustiva de la casa y su entorno, porque después de firmar va a ser más complicado solucionar cualquier problema. Cuando visitéis el piso que os interesa revisar que la instalación eléctrica (bombillas, enchufes), de agua (grifos, cisternas, agua caliente) y gas (cocina, calentador) funcionan perfectamente. Llevaros el cargador del móvil para comprobar los enchufes por ejemplo.

Comprobar también que el inventario del piso es exacto y que todos los electrodomésticos incluidos funcionan correctamente. No os cortéis a la hora de enchufar el frigorífico, poner la lavadora a funcionar, encender el horno, la calefacción, los fogones, el extractor, etc. Visitad el piso varias veces a diferentes horas y días. Id a la zona de noche y algún fin de semana. Aseguraros de que no se realicen actividades molestas en el edificio / vecindario, luego será demasiado tarde.

Tampoco está de más, y suele ser lo habitual, especificar en el contrato un plazo breve para informar de los desperfectos y fallas detectadas al entrar a la vivienda, que tendrán que ser resueltas por el casero a su costa, salvo que se especifique en el contrato que el piso se entrega con ese problema / falla / defecto.

Después de la firma del contrato

Lo primero que hay que hacer al entrar en un piso, antes de iniciar la mudanza, es hacer una comprobación exhaustiva de todo, y dejar constancia de toda deficiencia, por pequeña que sea.

Aunque antes de firmar el contrato ya deberíamos haber revisado muchas cosas, ahora es cuando toca emular a los chicos de CSI: Arrastraros por cada metro cuadrado de la casa para detectar irregularidades, arañazos, manchas. Mover los muebles (alfombras y cortinas incluidas), darles la vuelta, cambiarlos de sitio, vaciarlos, subiros a un taburete para ver cada habitación desde otra perspectiva. Activad todos los interruptores. Subid y bajad las persianas. Abrid y cerrad las ventanas. No olvidéis las paredes y techos.

Id anotando todo lo que veáis y quedad cuanto antes con alguien que pueda servir de testigo. Sacar fotos y redactar una lista numerada localizando cada desperfecto sobre un croquis de la casa, e indicando qué foto ilustra cada elemento de la lista. Firmad y fechad este documento (testigos incluidos), y haced entrega de una copia al casero dejando constancia del momento de recepción y de su contenido. Lo más fácil es la entrega personal con acuse de recibo. Si lo deseáis, podéis escribirme para informaros de cómo contar con ayuda profesional para realizar este proceso.

    juan antonio dijo:

    Hola,
    llevo 1 año y 4 meses en una vivienda alquilada y el casero se niega a ingresar la fianza en IVIMA . Que pasos he de seguir para denunciarle ?? Puedo empadronarme para recibir ayudas o se me ha pasado el plazo?
    Tengo otro problema ; al casero se le olvido pasar la orden a mi banco para cobrarse un mes y al mes siguiente le volvio a pasar lo mismo . Puede ahora pasarme los dos meses a la vez ,a dia 15 de mes ?

    Hola a todos:

    Tengo 30 años y me decidí a comprar un piso hace cuatro años. Se que fue un poco locura y me metí hasta el cuello, así que decidí alquilarlo. La única condición que pongo es alquilarlo con Aval bancario. Esto me da dos buenas garantías. Primero, que el banco se fia de mis inquilinos, con lo cual, yo no corro ningún riesgo, porque, ¿Quién mejor que un banco va asaber si alguien es solvente? Y segundo, el piso se queda en perfectas condiciones cuando los inquilinos se van. De hecho, se queda fenomenalmente bien, y todos hemos oido histotias de pisos destrozados o gente que no paga. En mi caso solo tengo buenas experiencias, ¡Y ya voy por los cuartos inquilinos! Han sido todos unos inquilinos excepcionales de los que recomendaría en calquier momento.
    Os aseguro que no pido aval por putear, si no simplemente porque necesito el dinero que me proporciona el alquiler. Desafortunadamente me he metido en el piso sola, y por más que quiero irme a vivir a él no puedo, no me llega el dinero, además, en mi familia, pues dependen un poco de mí, no somos para nada ricos, al contrario, bastante humildes, por lo que el aval, en mi caso, es la única condicion que pongo.

    Eso sí, no se puede pedir todo y no ceder en nada, así que pongo el precio del piso bastante razonable, de manera que siempre se lo he alquilado alos primeros que lo han visto. ¿Por algo será?

    Por favor, no penséis que los caseros son los malos de la película, seguramente también son seres humanos y probablemente no tengan mucho dinero, por eso alquilan, para poder vivir con dignidad.

    Graaaacias!

    Hada

    En respuesta a Juan Antonio, decirle que no hace falta que denuncie a su casero. Basta con ponerse en contacto con el IVIMA (http://www.readyfortomorrow.com/2006/09/02/la-fianza-y-otras-garantias-del-alquiler/) y solicitar copia del resguardo de la fianza. Cuando no lo encuentren, demostramos con el contrato original y nuestro DNI/NIE que esa casa está alquilada y solicitamos una investigación de oficio… del resto se encargan ellos. Cualquier documento que demuestre que hemos nos hemos preocupado nos será muy útil para justificar porqué las deducciones en la declaración de la renta.

    Respecto a las otras dos preguntas, no hay fecha límite para empadronarse (aunque sí que hace falta autorización de quienes estén empadronados). Normalmente se incluye una cláusula en el contrato al respecto. Por último, porque el casero se haya olvidado de cobrarte dos mensualidades, no implica que te vayas a escapar. Si se acuerda, te puede “ajustar las cuentas” en cualquier momento durante la duración del contrato. Si finaliza el alquiler y no te las ha cobrado, te puedes salvar si ambas partes firman un acuerdo por el que consideran todas las deudas saldadas (muy útil para evitar futuras reclamaciones).

    Excelente post. Pregunta: Te devuelven la fianza con intereses?. Aquí en alemania al inquilino le devuelven el valor de la fianza + los intereses que ha generado.

    Varria dijo:

    Hola! Sabeis algo de la compraventa o alquiler de casas en el caso del extranjero…? Hay leyes especiales/distintas cuando la persona quien compra/alquile no es español y/o no tenga residencia??
    (por ejemplo, un rico quien quiere comprar una casa en España aunque no va a vivir alli)
    gracias!

    EDUARDO dijo:

    UN AMIGO ME VA ALQUILAR UNA HABITACION EN MADRID,ESTARE DESDE OCTUBRE HASTA JUNIO-2009,QUE DEBE HACER PARA REMITIRME LA SEPARACION,RESERVA O QUE DOCUMENTO DEBE ENVIARME A MI PAIS,O QUE DEBE HACER EL?ES IGUAL QUE ALQUILAR UN PISO LA DOCUMENTACION?,,,,SALUDOS Y GRACIAS
    EDUARDO
    LIMA-PERU

    comentario de Oscar dijo:

    TENGO UN AMIGO MARROQUÍ SIN PAPELES QU ESTÁ EMPADRONADO EN OTRO MUNICIPIO Y QUIERE EMPADRONARSE EN VILLALBA (DONDE VIVE PERO NO LE DAN LOS PAPELES PARA EMPADRONARSE)QUE CLASE DE PROBLEMAS SI LOS HUBIESE TENDRÍA YO COMO PROPIETERIO POR EMPADRONARLE? GRACIAS.

    Propietario e inquilino Declaracion dijo:

    Estimados señores
    Ante la situacion actual en la que vivimos mucho me veo obligada a tener que alquilar nuestro piso por el alto importe de la cuota de la hipoteca que asciende a 1600; hemos pensado alquilarlo en 1300 euros e irnos de alquiler a otra zona por 1000 euros al mes de alquiler, teniendo que asumir la diferencia es decir 300 euros..nos no queda de otro, serian 200-300 euros al mes a favor lo cual nos puede ayudar a esta crisis..como inlfuye este caso en la declaracion de la renta?…gracias por vuestros comentarios

    socios dijo:

    Yo no alquilaria por 1300 euros para irme a otra casa por 1000 euros. Alquilar supone MUCHISIMOS problemas y gastos (tener que reparar la casa cuando la gente se vaya, pintar cuando se vayan, sustituir mobiliario, etc). Estos gastos son mayores que los 300 euros que te puedes ahorrar.

    socios dijo:

    Además, fiscalmente no te interesa a menos que alquiles a una persona menor de 30 años (están exentos los impuestos).

    También si no te paga esa persona aunque solo sea 1 mes tienes un problema MUY grave que puede desencadenar la subasta de tu casa según nos comentas en tu situación económica.

    Alquilar es un mundo complejo para un casero, se tienen bastantes perdidas y no siempre “PIERDES TODO EL TIEMPO GASTANDO TODO EL DINERO QUE COBRAS” como dicen en esta web…. que es muy poco imparcial.

    YO pido 1 mes de fianza + 1 mes de deposito adicional, en esta web lo considerarian “INACEPTABLE” como dicen ellos…pero vamos, que lo aceptan todos los chicos que han venido a mi vivienda.

    No es que sea inaceptable (que lo es) es que además es ilegal y va en contra de la ley dictaminada para arrendamientos…los inquilinos si queremos independencia y encontramos algo que mas o menos se ajusta a nuestras expectativas, sacrificamos esa “adicionalidad”. Muy bien informado sobre lo que INTERESA y muy poco o IGNORANCIA para lo que NO.
    De obligaciones ni hablamos…

    Siento corregirte pero la ley 29/1994 dice que mínimo un mes para viviendas y dos meses para viviendas amuebladas y permite un acuerdo superior entre las partes.

    Santiago dijo:

    Hola, estoy a punto de alquilar un piso y efectivamente me piden 2 meses de fianza por estar amueblado, pero en la ley no encuentro el artículo que lo especifica, ¿puedes indicarmelo? gracias.

    SOY LA AVALADORA DE MI HIJO LLEVA HACE 12 DIAS QUE LE DIERON LAS LLAVES DEL PISO ALQUILADO Y AÚN NO LE FUNCIONA LA CALEFACCION, ¿HAY FORMA DE EXIJIR UNA INDEMNIZACION, GRACIAS

    CHARO

    Que bien dijo:

    Muy bien, ¿y como nos protegemos los que alquilamos de los sinvergüenzas que nos destrozan los pisos?.

    Yo tenia un piso alquilado a unos mal nacidos, en solo 10 meses (Se marcharon antes de finalizar el contrato), me destrozaron muebles, electrodomésticos, paredes, cortinas, puertas. Ni que decir que con la fianza no tengo ni para empezar.

    Por ese piso cobraba un mes de fianza y uno por adelantado, después de esta experiencia, voy a empezar a pedir al menos tres meses o bien un aval bancario. Es mi piso y quien lo quiera alquilar tendrá que pagar eso (Porque es un contrato privado y la fianza es insuficiente para casos como el que he contado), si no se lo alquilo no pasa nada (Mejor vacío a que me lo destrocen).

    Ahora tomate la molestia de escribir las cosas que interesan a los que alquilamos un piso pero desde el otro lado, e intenta ser lo objetiva que no has sido en este articulo.

    En mi opinión, las fianzas ilegales y los avales bancarios para lo único que sirven en para asustar a buenos inquilinos, que son la mayoría: más del 90% pagan religiosamente, se van cuando acaban el contrato y no destrozan las casas… algunos incluso las devuelven mejor de lo que estaban. Además, estos métodos no proporcionan ninguna seguridad: nadie se va a exponer a que el casero se quede con su dinero, así que ya sabes lo que puedes esperar si optas por estos métodos.

    ¿Que como se protegen los caseros/a? Pues muy fácil: con seguro de impago de alquiler con asistencia jurídica y cobertura de daños, que pagan el arrendamiento mientras echan a los inquilinos y se encargan de echarlos (porque cada día que pasa pierden dinero). Cuestan, máximo, media mensualidad al año y, por el mismo precio, investigan a los inquilinos para asegurarse que de que no van a dar problemas (y mermar sus beneficios).

    Ya está, no hace falta un artículo entero para explicarlo porque es como muy elemental. Pero aún te digo más: si no quieres hacer seguro sigues pudiendo reclamar las deudas dineraria vencidas, inferiores a 250.000 euros y acreditadas mediante documentos (contrato de alquiler, fotocopias DNI) sin abogado ni procurador. Basta con escribir al juzgado de primera instancia de tu localidad un modelo tipo explicando el caso, identificando a los deudores y adjuntado toda la documentación de que dispongas.

    ¿Que los tribunales tardan años en resolver? Bueno, paciencia, al menos la deuda está generando intereses al tipo legal del dinero (4% creo), así que es como si la tuvieras en un depósito. Porque ten por seguro que tarde, o más tarde, acabarán por embargar los bienes de los inquilinos (y arrastrarán esa deuda hasta que sean solventes). Supongo que también podrás utilizar este procedimiento para reclamar los daños ocasionados siempre que así se estipule en el contrato de arrendamiento, los evalúe un perito y adjuntes las facturas de las reparaciones.

    ¿Que encima siguen en casa? Pues para eso se creó en 2009 el desahucio express: en un mes a la calle. Si tienes mucha prisa, o la cosa no funciona, puedes ir todos los días al piso y condenar la cerradura con silicona hasta que se vayan. No es un método muy ortodoxo, pero no me parece demasiado ilegal (no invades la casa y eres propietario/a de los bienes dañados)… de todas formas, que no te pillen (o manda a otro). Si lo haces cuando no hay nadie en casa es más divertido. Otra forma de hacer lo mismo, más caro pero 100% legal, es proponer a la comunidad de vecinos un cambio en la llave del portal (ante todo, seguridad) pagada por ti, informando mediante circular de lo que pasa y que la gratuidad está condiciona a que nadie le facilite una copia a los morosos.

    socios dijo:

    NOE. no, el alquiler de la vivienda es un mes de fianza. Y el alquiler de la televisión es otro mes de fianza, te gusta mas asi?

    Con la de problema que dan los inquilinos, está la cosa como para fiarse. Te dejan la casa destrozada, pintura tirada, todo sucio. Si pudiera evitar alquilar ó volver atras lo haría sin pensarmelo.

    Somos estudiantes y nos piden para hacer el contrato de alquiler del piso una fotocopia del recibo de contribución o IBI de nuestros padres. Es habitual?Que supondría?La verdad es que estamos un poco perdidas y agradeceríamos un poco de información al respecto. Gracias!

    Buenas noches,

    Os contacto porque he alquilado el piso hace ya 3 años a través de una agencia y me han hecho dejar aparte de su mes de comisión 6 (seis) meses en concepto de fianza.El tema es que no hacía mucho que estaa aquí y no tenía conocidos a quien consultar y ante la desesperación por cerrar el tema los deje a la agencia en metalico.

    Estoy revisando la reglamentación y los post y veo que el máximo es de 1 o 2 meses máximo. Porque vía debo hacer el reclamo a la agencia? Gracias por vuestra ayuda

    buenas tardes, tenogo un problema me gustaria haber si alguien me puede ayudar.
    en el mes de julio alquile un apartamento durante todo el mes el propietario a parte del mes d alquiler nos pidio 500 euros de fianza todo parecia ir muy bien le pagemos el mes y le dimos esos 500 euros en concepto de fianza pasado este mes llego el dia de marchar el señor vino a recoger las llabes reviso el apartamneto que todo estubiese correcto y nos devolvio la fianza, pasados 11 dias se comunica conmigo vial msm y e-mail pidiendome x dinero segun el en desperfectos cosa q es mentira lo peor q este señor me a llegado a denunciar.
    alguien puede decirme q puedo hacer?
    gracias y slaudos.

    M.Luisa dijo:

    Hola firmamos un alquiler de un apartamento en principio por un año para mi mama,pero a los 5 meses se puso enferma y me la traje para casa (ya que no se puede mover)tengo un certificado del medico que lo comunica asi,tengo que ir a hablar con el casero y pedirle si puedo dejar la vivienda ya que nadie puede vivir alli.¿tengo que pagarle todo el año?que dice la ley a ese respecto.
    Gracias

    HOLA ,buenas noches tengo un problema haber si me pueden ayudar .Mi hija alquilo un piso con una agencia osea 3 meses pago .Ahora ella se quiere ir del piso entre otras cosa por que hay termitas llego el dueño del piso y le dijo que habia tirado unas macetas con sus plantas he de decir que no estaban en las fotos y es mas , el dueño le dijo que tirara todo lo que quisiera pues el piso estaba muy sucio.Ahora no quiere devolverle la fianza y la agencia se le pone en plan chulo diciendo que se firmo un contrato y que se aguante necesito ayuda por favor ,MUCHAS GRACIAS.

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