Alquiler puente: Alquilar la casa mientras la vendes

En plena desaceleración del mercado de la vivienda (algunos hablan abiertamente de crisis inmobiliaria y/o explosión de la burbuja), el plazo medio para vender una vivienda se sitúa en más de 12 meses. Mucho tiempo para tener una casa vacía, un lujo cada vez menos personas se pueden permitir.

Sin embargo, nadie desea malvender un inmueble sólo por no poder soportar los gastos que conlleva mantenerlo hasta encontrar un comprador dispuesto a pagar un precio razonable. Este es el motivo por el cada vez más personas están optando por alquilarlo mientras encuentran comprador.

El trato es simple: Alquilas tu casa por un precio reducido y, a cambio, los inquilinos se marchan en cuanto la vendas. Veamos cómo funciona

Cómo alquilar la casa hasta que la venda (Consulte con un abogado)

La idea es ofrecer un alquiler bonificado a cambio de determinadas contraprestaciones por parte del inquilino. La duración del contrato quedaría establecida hasta 2 meses después de la notificación fehaciente de la firma del contrato de arras para la compra-venta del inmueble. A cambio, el arrendatario disfrutará de una importante bonificación en la cuantía de la renta.

Dicha bonificación quedaría supeditada a que el inquilino desaloje la vivienda y entregue las llaves en el plazo previsto. En caso de incumplimiento de esta condición, tendrá que abonar al arrendador la suma total de las bonificaciones recibidas en la renta durante el contrato de alquiler, actualizadas según el tipo de interés legal del dinero.

Por si la disuasión económica no fuera suficiente, se añadiría también otra cláusula por la cual el arrendador declare su necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años. Según el artículo 9.3 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos,No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Esta cláusula permitirá al futuro comprador del inmueble zanjar el contrato al vencimiento de la siguiente anualidad en el caso de que las partes hubieran acordado no resolverlo en la fecha prevista. Mientras, habrá estado cobrando el alquiler no bonificado de los inquilinos.

Además de estas cláusulas, habría que añadir otra en la cual los inquilinos otorgan su consentimiento al arrendador o sus representantes para visitar el inmueble, previo aviso con 24h de antelación, con la finalidad de mostrarlo a potenciales compradores, se comprometan a mantener la casa limpia y ordenada y cooperar en la venta del piso.

Puede utilizar el modelo de contrato de arrendamiento que se publicó en readyfortomorrow.com como base para redactar el suyo, añadiendo las cláusulas mencionadas con anterioridad.

Recuerde que estos textos que encontrará en este blog no han sido revisados por expertos legales en la materia y se ofrecen a título ilustrativo, sin ninguna garantía. Usted es el único responsable de los contratos que firme, y es su deber asesorarse adecuadamente antes de hacerlo.

Análisis del coste de las hipotecas en España

A todo el mundo le llega el día en que se plantea la posibilidad de comprar una casa. Empieza a mirar pisos y a hacer cuentas para ver de dónde sacar todo el dinero para la que, sin duda, será la compra más importante de su vida (tanto por la cuantía del importe como por la trascendencia de la elección. Por esto me sorprende observar como muchas personas no dedican el esfuerzo necesario a cuantificar las consecuencias futuras de su decisión. ¿Sabías que en una hipoteca a 32 años al 5% (EURIBOR + 0,5%) pagas dos veces tu casa?

Aunque los expertos recomiendan el crédito como fuente de financiación, lo cierto es que es muy diferente solicitar un crédito para invertir el dinero (y generar más dinero a un ritmo superior al que se acumulan los intereses) que solicitarlo para gastarlo. En este segundo caso, asumimos un sobrecoste considerable por disponer de un dinero que no tenemos. A continuación encontrarás resumido el análisis que debería realizar cualquier persona que piense en pedir una hipoteca, así como una hoja de cálculo muy reveladora sobre el coste real de gastar un dinero del que no disponemos. Como veréis, ser pobre resulta muy caro.

¿Cuál es tu capacidad de endeudamiento?

Resulta muy interesante realizar el ejercicio de calcular cuánto dinero vamos a ganar en toda nuestra vida para comprobar hasta dónde podemos endeudarnos para comprar una casa. Veámoslo en el ejemplo de un joven de 20 años, sin ahorros, con un trabajo estable y un sueldo medio.

En España, el salario medio en 2005 fue de 23.730€ brutos al año, lo que representa 18.651,84€/año después de impuestos. Esta cifra no ha variado sustancialmente desde 1997 (de hecho, ha bajado teniendo en cuenta el incremento del IPC).

De esa cifra hay que descontar los gastos mínimos para vivir. Según mis cálculos, unos 450€ mensuales sería suficientes para subsistir decentemente (sin contar el coste del alojamiento) siempre que no tengamos personas a nuestro cargo y seamos MUY ahorradores. Esta cifra, que supone 5.400€ al año, esta medio camino entre el mínimo vital de la declaración de la renta y el Salario Mínimo. Una vez descontada tendremos 13.251,84 al año para lo que queramos.

Si este joven del ejemplo, que a muchos les parecerá que está triunfando en la vida, trabajase hasta los 70 años (edad de jubilación probable cuando la alcance), sin estar en paro ni un sólo mes de su vida y recibiendo anualmente un aumento de sueldo equivalente al IPC, al llegar a su jubilación habrá generado un total de 662.592€.

De esta bonita suma no todo va a ser para la vivienda. Habrá que salir los fines de semana, hacer alguna actividad cultural, irse de vacaciones, quizá comprar un coche, casarse, tener hijos… esas cosillas. Los expertos recomiendan a las familias no endeudarse por encima del 33% de sus ingresos, lo cual en nuestro ejemplo supone no gastar más de 307.755,36€ en la hipoteca, 615.510,72€ en el caso de comprar la casa con otra persona que también trabaje en idénticas condiciones (en este caso, la pareja de la persona del ejemplo). Insisto en que estas son cifras máximas para quienes vivan con lo mínimo y sin personas a su cargo.

¿Cuánto cuesta una hipoteca?

La hipoteca es un préstamo que se otorga, a un tipo de interés preferente, para comprar un bien de primera necesidad. Como todo préstamo, genera intereses cada año, por lo que, a mayor plazo de amortización, mayor será la cantidad de intereses a pagar. A la mayoría de las personas se le escapa este detalle, pero la acumulación de intereses en el tiempo tiene un efecto exponencial en el coste del préstamo. Si no lo crees, multiplica la cuota mensual por el número de mensualidades de cualquier cosa que hayas pagado a plazos (o la hipoteca que te dispones a firmar) y compáralo con el precio inicial… Sorprendente, ¿verdad?. Como ya he dicho antes, ser pobre sale muy caro, y claro, así no hay quien salga de la pobreza.

La variable que más influye en el precio del préstamo es el tipo de interés al que está referenciado. A finales de 2006 el numero de hipotecas firmadas a interés variable era del 99%, y el tipo medio el 4%. Sin embargo, dado que el tipo de interés es variable y el plazo tan largo, conviene hacer cualquier previsión teniendo en cuenta las fluctuaciones probables de los tipos. Conviene tener en cuenta que el tipo de interés medio para préstamos hipotecario a más de 3 años entre 1990 y 2006 ha estado a una media del 7,79%, que el EURIBOR no para de subir (en junio de 2007 alcanzó el 4,5%) y, aun así, sigue estando mucho más cerca del mínimo histórico (2%) que del máximo histórico (16,77%).

También hay que tener en cuenta que, tal y como están diseñadas las hipotecas, al principio se pagan muchos intereses y poco capital prestado, mientras que al final se paga mucho capital y pocos intereses (que ya se han pagado). Esto significa que durante la primera mitad de la duración de la hipoteca estamos muy expuestos a las variaciones del tipo de referencia, ya que cuando se revisa una hipoteca suscrita a tipo variable lo que se hace es aplicar el nuevo interés al capital pendiente de pagar y aumentar la cuota mensual en consecuencia.

Por supuesto, una forma muy sencilla de reducir esta incertidumbre es optar por un préstamo a tipo fijo. Aunque sea una opción más cara, en estos momentos hay hipotecas a interés fijo en torno a un 6%, lo cual me parece un chollo comparado con el EURIBOR + 0,5 (5% variable), teniendo en cuenta que se puede subrogar el préstamo por otro variable si los tipos vuelven a caer a mínimos (Atención al tema de las comisiones por subrogación).

En cualquier caso, suponiendo que el/la joven de nuestro ejemplo y su pareja suscribieran una hipoteca de un importe de 250.000€ (lo que les piden por un piso monísimo que han visto), deberá suscribirla dentro de los siguientes límites:

  • Plazo máximo: 66 años (5% de interés medio), 55 años (6%) o 44 años (7,75%)
  • Cuota mensual máxima: 1026€ (33% de los ingresos netos de los ambos)

Conclusión: No pueden pagar esa hipoteca siguiendo las recomendaciones de los expertos. Si optaran por un piso más cutre, valorado en 150.000€ podrían pagarlo a 19 años con el EURIBOR a 4,5% de media (préstamo al 5%), en 22 con el EURIBOR medio en 5,5% (préstamo al 6%) y en 38 años si la cosa se pone difícil (préstamo al 7,75%). El problema es ¿qué piso se vende por 150.000€?

Bueno, tampoco hay que ponerse tacaños, la recomendación de los expertos es una recomendación. ¿Y si dedicaran el 70% de su renta disponible descontando los 5.400€ al año por persona para subsistir, eligiendo una vida miserable y al borde del abismo? Con todo ese dinero, podrían pagar el piso de 250.000€ en 23 años el EURIBOR a 4,5% de media (préstamo al 5%), en 28 años con el EURIBOR al 5,5% (préstamo al 6%), pero no podrían pagarlo con el EURIBOR a 7,25%. Sin embargo, existe el mismo problema: ¿qué clase de piso se vende por 250.000€?.

Pues según las estadísticas del Ministerio de la Vivienda, por 250.000€ deberíamos poder acceder a un piso de 66m2 en Madrid o de 72m2 en Barcelona (en ambos casos, de más de 2 años de antigüedad). Esas son las dimensiones de las casas a las que pueden aspirar con un sueldo medio en España dedicando todos los ingresos a pagarla. La pregunta es, ¿quiero vivir en uno de estos pisos el resto de mi vida?. ¿No será que están demasiado caros? os dejo un gráfico elaborado a partir de los datos de la evolución del precio de la vivienda desde 1995.

Evolución del precio de la vivienda en España (1995-2007)

Alquilar no es tirar el dinero, al menos con estos precios

Siguiendo con el ejemplo anterior, los 615.510,72€ de renta disponible para vivienda (recordemos, el 33% de sus ingresos) darían a nuestra ejemplar pareja para vivir (holgadamente) 70 años alquilados pagando 732,75€/mes, hasta que cumplieran 90 y suponiendo que no recibieran pensión de jubilación. Aunque no es demasiado dinero, teniendo en cuenta que el precio medio de la vivienda alquilada en España, en el último año (2006), fue de 7,20 €/m2 al mes, ese dinero les daría para alquilar una vivienda de 102m2 de media, 99m2 en Cataluña y 64m2 en Madrid (la cosa está muy malita en Madrid). Además el alquiler presenta algunas importantes ventajas:

  • Los alquileres se puede renegociar a la baja, como demuestran los datos, mientras que las hipotecas sólo se puede renegociar el plazo (aumentando la cantidad de intereses a pagar).
  • Si el piso se devalúa o la zona se degrada, y no te bajan el alquiler, puedes marcharte a otro piso. Si te equivocaste al comprar tu casa, o construyeron una incineradora 3 años después de comprarla, lo vas a tener más difícil.
  • Cancelar un alquiler sólo requiere un mes de preaviso antes del vencimiento de la anualidad, mientras que en el préstamo hay que pagar una comisión de cancelación anticipada y devolver el dinero que te prestaron.
  • Mientras que alquilado puedo vivir una vida sin problemas económicos, hipotecado tengo que dedicar la práctica totalidad de mis ingresos a pagar una casa que, para cuando sea de mi propiedad, habrá envejecido entre 20 y 50 años.
  • Las personas alquiladas no pagan el IBI.

La principal desventaja de vivir alquilado es que nunca tendrás una casa en propiedad, motivo por el cual hay que exprimir al casero hasta el último céntimo en la negociación… sobre todo en Madrid. Ya hemos comentado en ReadyForTomorrow cómo valorar una vivienda en alquiler. En el canal vivienda del blog encontrarás varios artículos sobre la materia.

Os dejo también la hoja de cálculo que he utilizado, que os servirá de referencia si estáis estudiando pedir una hipoteca. Está en formato OpenDocument, que es estandar ISO para documentos informáticos. Si no disponéis de un programa capaz de abrirlo, podéis instalaros la versión libre de la suite ofimática de Sun Microsystems desde Internet. También existe un plugin para Ms Office.

» Calculadora de Hipotecas

Plantilla de contrato de alquiler – arrendamiento de vivienda

CC-By 2.0 NobMouse @flicker

En su día estuve buscando por Internet ejemplos, modelos o plantillas de contratos de arrendamiento para poder elaborar el mío. Desgraciadamente, la calidad del material que circula por Internet deja mucho que desear y acabé firmando un contrato bastante irregular (pese a lo cual no me fué mal).

No obstante, dada la inseguridad jurídica que crea estos contratos “chungos” que se firman por ahí, redacté mi propio “contrato ideal” de arrendamiento, para futuras ocasiones. Quisiera compartirlo con todos vosotros con la esperanza de que os sea de utilidad, y escuchar comentarios respecto al mismo, para poder pulirlo.

Lo utilicéis o no, en cualquier caso os recomiendo formalizar el contrato por escrito y según los términos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como inscribirlo en el Registro de la Propiedad si tenemos intención de quedarnos los 5 años y/o ejercer el derecho de adquisición preferente en caso de que se venda. También recuerdo que, según el artículo 1278 del Código Civil, no es necesario utilizar los modelos en papel timbrado de venta en estancos, porque hay gente que todavía vive en el pasado.

AVISO: El documento adjunto no ha sido elaborado ni revisado por experto legal alguno. Se distribuye únicamente por su valor ilustrativo y SIN NINGUNA GARANTÍA. El uso de este documento para formalizar un contrato de arrendamiento se hará bajo la exclusiva responsabilidad de los firmantes del mismo, no asumiendo el autor ninguna responsabilidad.

Actualización 2017.10.24: Otro alquiler, otra revisión a disposición del público.

» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2017)
» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2017) (editable con la suite ofimática libre LibreOffice.org)




Actualización 2010.09.29: He tenido ocasión de revisar y mejorar el contrato de arrendamiento, incorporando correcciones y añadiendo cláusulas para mayor seguridad de ambas partes.

» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2010)
» Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (2010) (editable con la suite ofimática libre LibreOffice.org)


Documentos originalmente publicados con el artículo

» Modelo de contrato de arrendamiento (2008)
» Modelo de contrato de arrendamiento (2008) (editable con la suite ofimática libre LibreOffice.org)

¿Cuánto vale una vivienda en alquiler?

La actual burbuja inmobiliaria está provocando que las personas que alquilan pisos también estén perdiendo el norte, y veamos como se piden verdaderas fortunas por alquilar “trasteros reformados”. Quisiera resaltar el hecho de que, cuando alquilamos, estamos contratando un servicio, no comprando un producto.

Salvo que se hayan construido cerca nuevas infraestructuras publicas de interés (por ejemplo, una parada de metro), dotado de nuevos servicios al barrio o se hayan mejorado las instalaciones alquiladas (reforma del piso, nuevos electrodomésticos), el valor de uso del piso disminuye año tras año por el envejecimiento del inmueble.

Es importante tener esto en mente en todo momento. Existe una diferencia muy importante entre pagar una hipoteca de 1500€ al mes para terminar de pagar un piso en 30 años, que pagar 1000€ al mes por alquilar ese mismo piso durante 30 años. La diferencia es que al finalizar los treinta años, en el primer caso seremos los felices propietarios de un piso y en el segundo caso seremos 360.000€ más pobres (sin contar el incremento del alquiler). Así que… ¿cuánto aprecias tu dinero?

Lo más importante a la hora de alquilar es tener una idea del valor de mercado de lo que vamos a alquilar. Cuando veamos un piso que esté bien (es decir, amueblado, en un estado de conservación aceptable, en la zona que queremos, etc…) lo primero que hay que hacer es visitar la oficina virtual del catastro, donde podemos ver la superficie real de la vivienda que nos interesa y podemos obtener la referencia catastral de la misma para incluirla en el contrato de arrendamiento. Conviene imprimirse el informe catastral del inmueble por si pudiera ser de utilidad durante la negociación.

Lo segundo es ver lo que cuesta el metro cuadrado en la zona elegida. Varios sitios publican periódicamente un informe sobre la evolución del precio de la vivienda. Lo ideal es utilizar la estadística que elabora el Ministerio de Vivienda sobre los precios de vivienda libre en capitales de provincia.

Se pueden utilizar otros informes de fuentes no oficiales para ajustar el precio final en función de la zona de la ciudad como, por ejemplo, los que publica idealista.com. No obstante, a la hora de utilizar estos datos conviene tener en cuenta que este tipo de estadísticas se elaboran sobre el precio de oferta del piso, no por el importe final de la venta, así que las cifras que recogen están un poco hinchadas. Esto se comprueba fácilmente comparando el precio medio del metro cuadrado en Madrid en el informe de idealista.com y en el del Ministerio de la Vivienda.

Sin embargo, este tipo de informes suelen ser más detallados que los oficiales y nos permiten establecer el valor relativo de una zona dentro de la ciudad. Para ello tan sólo hay que dividir el precio por metro cuadrado del barrio que queremos entre el precio del metro cuadrado de la ciudad. El resultado será un coeficiente mayor que 1 si la zona es cara y menor si la zona es barata.

Debemos multiplicar el coeficiente obtenido por el valor en euros del metro cuadrado en la ciudad de referencia para obtener una estimación “lo más exacta posible” del valor del metro cuadrado en el barrio que nos interesa. Ese valor, a su vez, los multiplicaremos por el número de metros cuadrados registrados en el catastro para uso como vivienda para obtener el valor de mercado del inmueble.

Para calcular un precio de referencia para la renta, mi sugerencia es dividir el valor de mercado que hemos obtenido para el inmueble entre la duración media de las hipotecas en España (expresada en número de meses) que podéis consultar en el Instituto Nacional de Estadística, en el Resumen Anual que publica la Asociación Hipotecaria Española, y/o en otros medios. En la primera mitad de 2006 el plazo era de 312 meses, es decir, 26 años.

De este modo obtendréis cuanto dinero deberíais invertir al mes para comprar la vivienda si pudierais comprarla al contado, es decir, excluyendo intereses. Nunca contéis los intereses al realizar este cálculo, ya que las personas que alquilamos no tenemos culpa de que la gente pida préstamos para comprar casas que no pueden pagar, ni estamos dispuestos a pagar los intereses de los prestamos de otros, motivo por el cual hemos optado por el alquiler.

Una vez obtenida la cifra, habrá que establecer qué porcentaje de esta inversión mensual que hemos calculado deberíamos pagar por el piso. Si el piso está recién reformado, amueblado con muebles nuevos y dispone de todos los electrodomésticos nos podríamos plantear pagar más del 85% mensual. Si la vivienda tiene un equipamiento medio y está conservada adecuadamente, creo que no deberíamos sobrepasar el 80%, ya que no vamos a disfrutar de la propiedad y si nos quedásemos más de 30 años perderíamos dinero.

También podemos consultar el mercado de vivienda de alquiler en la zona que nos interesa en servicios como el Ladrillometro, que nos permite comprobar la cantidad de viviendas en alquiler en la zona y lo que pagan sus inquilinos. Es una buena referencia, pero hay que tener en cuenta que la información la introducen los visitantes y puede no estar actualizada o ser inexacta.

Sobre todo negociar bien el precio del alquiler porque, salvo que se establezca un mecanismo alternativo en el contrato, la actualización de la renta se realizará incrementando la misma el equivalente a la variación del IPC en los últimos 12 meses. Es decir, que si hoy pagamos 100, el quinto año la renta será de 117 con un IPC constante al 4%.

Si el casero no invierte dinero en mejorar la casa (manita de pintura, muebles/electrodomésticos nuevos, etc..) y no se construyen nuevos servicios/infraestructuras en el barrio, el valor de uso de la misma disminuirá año tras año mientras que el alquiler subirá año tras año. Así que, insisto, negociar bien y no aceptéis tratos que no os beneficien.

A la hora de renovar, tratar de renegociar el alquiler a la baja, justificando la petición. Pagar religiosamente la renta el día 1 del mes, tener la casa cuidada y ser vecinos modélicos. Guardar las facturas de todas las reparaciones que hayáis realizado y calcular el dinero invertido en la casa del arrendador. Demostrar que alquilaros la casa es un buen negocio para el propietario.

Y no olvidéis iniciar la negociación al menos 2 meses antes de que venza la anualidad. Si el arrendador no cede a tus peticiones, infórmale de que tendrás que mudarte de casa y empieza a buscar. Si un mes y medio antes del vencimiento no ha firmado un papel diciendo que se acuerda mantener la renta sin incrementos, notifícale por burofax con certificación de contenido que rescindes el contrato al vencimiento de la presente anualidad. Ten muy presente que para que te bajen el alquiler y te suban el sueldo lo más fácil es cambiar de sitio.

La fianza (y otras garantías) del alquiler

La fianza es una cantidad de dinero que los futuros inquilinos del inmueble dejan en depósito al arrendador del mismo para responder, a la finalización del contrato, de posibles obligaciones pendientes (pago del último recibo de la luz/gas/agua/teléfono, posibles desperfectos de la vivienda, etc…). Su pago se debe hacer efectivo en el momento de celebrar el contrato.

Por ley, la cuantía de la fianza es el equivalente a una mensualidad para los arrendamientos para uso de vivienda, y de dos para arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Recordar esto, porque muchos arrendadores piden 2 meses de fianza, lo cual es contrario a la ley (Artículo 36).

La fianza se recupera a la finalización del contrato si no hay responsabilidades pendientes. Su devolución debe hacerse efectiva antes de un mes desde la puesta a disposición del arrendador del inmueble que nos alquilo y devueltas las llaves. En caso de demora, se devengará intereses hasta su pago.

La fianza es obligatoria y en ningún caso se puede exigir más meses de fianza que los legalmente establecidos según el uso del inmueble (por ejemplo, fianzas de 6 meses). Si lo desean, las partes pueden acordar otras garantías del cumplimiento de las obligaciones del inquilino como, por ejemplo, un aval bancario. En el post “Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso” hay una sección sobre los avales bancarios, que recomiendo leer, aunque ya os adelanto que no os interesan como inquilinos.

¿La fianza? En el IVIMA

En Madrid, como en otras muchas Comunidades Autónomas con la competencia transferida, existe un organismo que gestiona el depósito de las fianzas de alquiler. Por ley, el arrendador está obligado a depositar la fianza en el IVIMA.

Para ello, debe hacer un ingreso por el importe equivalente a la fianza que se le ha entregado en cualquier oficina de Caja Madrid o mediante transferencia bancaria a la cuenta nº 2038 / 0626 / 07 / 6000028637, de la que es titular “IVIMA Fianzas Arrendamiento”.

El plazo para realizar el ingreso es de 30 días hábiles desde la fecha de firma o entrada en vigor del contrato. En caso de que el arrendador tardase más en hacer el trámite, deberá ingresar la fianza más un recargo del 2%.

Una vez realizado en ingreso deberá presentar en el IVIMA original y fotocopia de la siguiente documentación: 1) El resguardo del Ingreso, 2) El contrato de arrendamiento, 3) DNI del arrendador y cualquier otro documento que pueda necesitarse (por ejemplo, poder notarial en caso de que el arrendamiento lo esté gestionando una persona diferente al propietario de la vivienda).

Este trámite se puede realizar en persona en la oficina del IVIMA en Madrid, cuyo horario de apertura es de Lunes a Viernes, de 9 a 14h, o mediante correo certificado (indicando dirección a la que devolver la documentación original y teléfono de contacto). La oficina está situada en la C/ Basílica, 23. 28020. Madrid. Teléfonos: 91 580 91 88 / 26. Fax: 91 420 62 95.

El incumplimiento de la obligación de ingresar la fianza en el IVIMA puede conllevar sanciones de hasta 6.010,12 € o hasta 90.151,82 €, dependiendo del tipo de infracción cometida.

Medidas preventivas frente a caseros olvidadizos

Muchas personas que alquilan casas sin declarar los ingresos piensan, con razón, que si ingresan la fianza en el IVIMA Hacienda detectará que están evadiendo impuestos. Lo que no saben es que Hacienda lo va a detectar igualmente al año siguiente, cuando los alquilados hagan la declaración de la renta y rellenen la casilla correspondiente al DNI del arrendador.

Por otra parte, sin el resguardo del depósito de la fianza las personas alquiladas no pueden acogerse legalmente a las deducciones que en la Comunidad de Madrid existen por alquiler para menores de 35 años. Por algún extraño motivo, el gobierno de la Comunidad ha legislado que sean los inquilinos quienes vigilen a sus caseros. No obstante, mi recomendación es incluirlo en la declaración: Si tenemos el contrato en regla y recibos de las mensualidades, ya no es problema nuestro.

No obstante, ¿cómo podríamos lograr la copia del resguardo de depósito de la fianza?. Una vez firmado el contrato y entregada la fianza, lo único que se puede hacer es presionar a nuestro casero/a para que cumpla con la ley y os lo entregue. Cada vez que hable con vosotros de subir el alquiler (o similar) le preguntáis por el resguardo. Como mínimo lograréis que os llame menos y, con suerte, que se olvide de subiros el alquiler. Si se niega, siempre le podéis denunciar, como él haría en caso de que dejaseis de pagar la renta.

Las verdaderas posibilidades de regularizar la situación de la fianza existen al principio del contrato. Como acto de buena fe y muestra de nuestra preocupación hacia nuestro casero (que estará muy ocupado gastando todo el dinero que nos cobra) podemos ingresar la fianza en el IVIMA en su nombre. Tan sólo necesitamos:

  • Original y fotocopia del contrato de arrendamiento.
  • Original y fotocopia del resguardo que acredita el ingreso.
  • Fotocopia del DNI (si es persona física) o CIF (si es persona jurídica) de propietario/arrendador.

Así que si conseguimos que firme el contrato y nos entregue una copia de su DNI (que ambas partes deberían entregar a la hora de formalizar el contrato) sin que le entreguemos el dinero de la fianza, podemos hacer los trámites a su nombre. Quizás no le haga gracia cuando le entreguemos el resguardo del depósito, pero estaremos totalmente cubiertos.

Podéis encontrar más información sobre fianzas en el IVIMA.

Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso

El mercado inmobiliario es un lugar lleno de codicia y falta de buena voluntad. Ir de buenecito no te va a reportar ningún beneficio. Infórmate, conoce tus derechos y exígelos. No aceptes promesas ni te fíes de los que te digan, comprueba la información en fuentes oficiales. Exige documentos y deja constancia por escrito de cualquier hecho relevante (con fotos y testigos). Y sobre todo, no aceptes ninguna propuesta si no te beneficia. Recuerda que eres el cliente, y el cliente siempre tiene razón.

Lo primero que tienes que hacer es leer la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, tu nuevo libro de cabecera. De su lectura obtendrás interesantes revelaciones como, por ejemplo:

  • Son nulas las clausulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario lo que dice la ley, salvo que lo permita la norma en concreto.
  • Una vez firmado el contrato, el arrendador no puede rescindirlo hasta el quinto año pero el arrendador (inquilino) puede rescindirlo al finalizar las anualidades avisando con 30 días de antelación. La única salvedad es si el arrendador declaró en el contrato que necesita la vivienda para su uso personal y decide hacer uso de ese derecho (que tiene limitaciones).
  • La fianza máxima para alquiler de vivienda es el equivalente a una mensualidad.
  • Respecto a la renta, sólo se puede solicitar el pago por anticipado de una mensualidad.
  • Durante los 5 primeros años, la renta sólo se podrá incrementar al finalizar la anualidad, y salvo que se haya pactado otra cosa, el incremento será el del IPC de los 12 meses anteriores.

También conviene informarse de otras cosas:

¿Quién es mi casero?

Si realmente somos cautos, deberíamos acudir al registro de la propiedad donde, por unos 9,02€ + IVA podemos obtener un extracto sin valor legal de la información referente a la finca, donde consta el titular, derechos inscritos (incluyendo naturaleza, extensión y posibles limitaciones, prohibiciones o restricciones). Si la persona que trata de alquilar no es el propietario, tendrá que explicarnos en virtud de qué autorización está alquilando el inmueble. Casos típicos son disponer de un poder notarial válido para representar al dueño del inmueble o un contrato de alquiler que permite el subarriendo. En cualquier caso, tenemos que tener mucho cuidado en comprobar que todo está en regla.

Tampoco viene mal hacer una búsqueda en Internet de su nombre más dos apellidos (entre comillas, para que sólo nos devuelva resultados que incluyan todas las palabras), de su DNI, o de la dirección de la casa. Aunque en el 99% de los casos no obtendremos ninguna información útil, esta búsqueda puede darnos información interesante.

Avales bancarios

Se está poniendo de moda solicitar un aval bancario, que básicamente consiste en tener una cantidad de dinero bloqueada en el banco que el casero puede reclamar como garantía de que cobrará si no le pagamos. El banco, a parte de bloquear nuestro dinero nos cobrará por este servicio una cuota fija mensual en función de la cantidad avalada, que puede llegar hasta 1 año de renta.

Esta práctica es una locura y TOTALMENTE INACEPTABLE. Debe ser lo primero que preguntéis antes de invertir un segundo en evaluar una vivienda. En caso de que sea inegociable, lo mejor es olvidarse de la casa, ya que el casero está demostrando ser poco razonable.

Podéis intentar que el casero recapacite proponiendo que él pague los gastos del aval (pagándolos a parte, no pactando una reducción de la renta) ya que vosotros ponéis el dinero, u ofreciéndole otro tipo de garantías como enseñarle vuestro contrato de trabajo y 3 últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la renta, etc..; o proponiéndole que suscriba un seguro de alquiler.

En caso de que no cambie de opinión, podéis estar contentos de haberos ahorrado una visita y haber descartado un casero que no os interesa tener.

Deducción IRPF

Muchas comunidades permiten a los inquilinos desgrabarse un tanto por ciento de lo que hayan pagado en concepto de alquiler en su declaración de la renta. Conviene informarse si este puede ser nuestro caso en el órgano competente de nuestra comunidad autónoma. Por ejemplo, en Madrid, para el ejercicio fiscal de 2005, los menores de 35 años que viven en alquiler pueden deducir el 20% del importe total pagado en concepto de alquiler si éste es mayor al 10 % de sus ingresos, lo cual suele ser difícil si sólo se está alquilado unos meses como, por ejemplo, cuando empezamos a vivir de alquiler (el primer año igual no podemos acceder a deducción). Otro requisito para desgrabarse es no superan 24.700€ en ingresos si tributamos individualmente, o 34.900 € en tributación conjunta.

Igualmente importante es saber que para tener derecho a esta deducción, el arrendador tiene que depositar la fianza en el Instituto de Vivienda de Madrid (u organismo autonómico equivalente), y debe habernos entregado copia del resguardo de su depósito. Es decir, no basta con tener un contrato en regla. Afortunadamente, en Madrid es obligatorio depositarla en el IVIMA, por lo que si el casero/a “olvida” hacer este trámite deberemos insistirle en que cumpla su obligación legal, que es bien fácil de hacer. Ya para nota sería incluir una cláusula en el contrato que contemple un plazo para realizar este trámite y penalizaciones en caso de incumplimiento por parte del arrendador.

En el artículo “La fianza (y otras garantías) del alquiler” se comenta más en detalle el proceso de depósito de la fianza en el IVIMA

Subvenciones

El Plan de Vivienda Estatal 2005/08 establece subvenciones de hasta el 40% del precio del alquiler. Para acceder a dichas subvenciones, los inquilinos deben ser menores de 35 años, no ser titulares de una vivienda y sus ingresos no deben superar 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que en 2006 es de 5.749,20 euros/año.

Esta ayuda es gestionada por las comunidades autónomas, que suelen requerir que el inquilino haya residido en la comunidad autónoma un periodo de tiempo (3 años en el caso de Madrid), esté al corriente de pago de todas las cuotas mensuales de arrendamiento y se haya empadronado en la vivienda alquilada. Existe un plazo de 4 meses desde la firma del contrato para solicitar la subvención.

Empadronarse

Empadronarse es importante porque, entre otras cosas, nos da derecho a recibir asistencia sanitaria pública y a la escolarización básica de sus hijos en el municipio en el que vivimos. Además, suele requerirse para una gran cantidad de trámites administrativos (por ejemplo, para solicitar la tarjeta de residente para aparcar en zona de estacionamiento limitado, ayudas sociales, etc…). Estar inscrito en el Padrón también sirve como prueba de que residimos en un municipio determinado y es imprescindible para realizar los trámites que tienen que realizar los extranjeros que vengan a España, independientemente de que lo hagan de forma regularizada o no.

Para empadronarse en un piso alquilado es necesario contar con el permiso del dueño de la casa, así que no olvidéis mencionarlo durante la negociación, incluirlo explícitamente en el contrato y llevar el formulario de inscripción debidamente cumplimentado al acto de firma del contrato, no vaya a ser que luego el casero se olvide más adelante del trámite.

Con el formulario firmado, el contrato de alquiler, fotocopia del DNI de los arrendadores y nuestro DNI (copia más original) podemos acudir al Padrón ha realizar el trámite, aunque algunos municipios también permiten hacer la gestión por correo y/o Internet.

Antes de la firma del contrato

Antes de firmar el contrato hay que hacer una investigación exhaustiva de la casa y su entorno, porque después de firmar va a ser más complicado solucionar cualquier problema. Cuando visitéis el piso que os interesa revisar que la instalación eléctrica (bombillas, enchufes), de agua (grifos, cisternas, agua caliente) y gas (cocina, calentador) funcionan perfectamente. Llevaros el cargador del móvil para comprobar los enchufes por ejemplo.

Comprobar también que el inventario del piso es exacto y que todos los electrodomésticos incluidos funcionan correctamente. No os cortéis a la hora de enchufar el frigorífico o poner la lavadora a funcionar, encender el horno, los fogones, el extractor…

Visitar el piso varias veces a diferentes horas y días. Ir a la zona de noche y algún fin de semana. Aseguraros de que no se realicen actividades molestas en el edificio / vecindario, luego será demasiado tarde.

Después de la firma del contrato

Lo primero que hay que hacer al entrar en un piso, antes de iniciar la mudanza, es hacer una comprobación exhaustiva de todo, y dejar constancia de toda deficiencia, por pequeña que sea.

Aunque antes de firmar el contrato ya deberíamos haber revisado muchas cosas, ahora es cuando toca emular a los chicos de CSI: Arrastraros por cada metro cuadrado de la casa para detectar irregularidades, arañazos, manchas. Mover los muebles (alfombras y cortinas incluidas), darles la vuelta, cambiarlos de sitio, vaciarlos, subiros a un taburete para ver cada habitación desde otra perspectiva. Activar todos los interruptores. Subir y bajar las persianas. Abrir y cerrar las ventanas. No olvidéis las paredes y techos.

Ir anotando todo lo que veáis y quedar cuanto antes con alguien que pueda servir de testigo. Sacar fotos y redactar una lista numerada localizando cada desperfecto sobre un croquis de la casa, e indicando qué foto ilustra cada elemento de la lista. Firmar y fechar este documento (testigos incluidos), y hacer entrega de una copia al casero dejando constancia del momento de recepción y de su contenido. Lo más fácil es la entrega personal con acuse de recibo. Si lo deseáis, podéis escribirme para informaros de cómo contar con ayuda profesional para realizar este proceso.